4張圖告訴你...十年後,台灣房價少1/3,是很合理的事

撰文者台科大數據研究中心
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從人口結構出發

92年,台灣面臨SARS疾病的襲擊,全球死亡人數779人,台灣死亡人數也高達47人,當時嚴重到連和平醫院的醫師都限制出院以控制疫情。隨著SARS疫情遠走,台灣不動產走入10年的多頭,在一路走來,房價不斷攀高的過程中,有專家看多也有看空。

從下表中,可以看到台灣地區房價指數在2003年開始快速攀高,雖然在2008年至2009年金融海嘯期間略有走緩,但隨著世界各國印鈔票救市,經濟呈現一副榮景,股市房市不斷快速創新高,2014年來到近期高點的287。

眼看著104年略有下跌,許多人不禁問:未來房地產走勢是漲還是跌呢?

不動產的專家很多,引用數據資料也不少,一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。但這比較像是落後指標,如同一個人身體健康,不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓,還要看其基因遺傳、生活習慣、家庭環境之類的核心因素,才能看到當事人未來的趨勢。否則只是看一些表象數據,很容易會做出錯誤的判斷。

房地產的核心因素,個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。

房屋長線會一直上漲嗎?

從光復初期迄今,整體經濟情勢發展不錯,出口導向等正確經濟政策,使得台灣經濟快速起飛,生活穩定之際,人口也快速增長。52年推動「兩個孩子恰恰好,1個不嫌少」,但人口還是持續成長,一直到65至71年間,人口才來到了高峰而逐漸反轉向下。近年來,隨著國際局勢波動,各國紛紛採取「量化寬鬆」救經濟的策略,導致全球資金氾濫情況,當資金氾濫,資產價格就會上升,也成為不動產價格上揚的因素之一。

回頭來看歷年不動產價格,幾乎是看回不回,不動產價格一直上升的結果,使得人們認為投資不動產是正確的選擇,有土斯有財的概念深植人心,不動產價格不可能下跌。只是,任何的買賣還是要回歸到供需狀況,當然包括不動產價格。《經濟大懸崖》作者哈利‧鄧特二世提到其團隊研究出27至41歲是初次購屋年齡(註1),主要是考量平均結婚年齡,接著生小孩,然後就會想要購買房屋。

(註1)哈利‧鄧特二世,2014-2019經濟大懸崖,第100頁。依據內政部統計處資料顯示,我國生母平均年齡大約31歲,所以購屋年齡將逐漸延後,可將此數據進行調整為31-45。

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