房市觀察逾10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。著有《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》；
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網路上常會看到這種文章：「親戚大伯看上一間房，他看屋主開價1250萬，所以付了斡旋金30萬，出價1,000萬。原本想說，價差兩百多萬應該買不到，但誰知道屋主居然願意賣，然後仲介也回報成交，兩方要再約時間出來簽買賣契約。大伯現在慌了，他其實沒真的確定要買，想問問看，後悔了怎麼辦？30萬斡旋金還要得回來嗎？」
於是接著你就會看到，文章下面網友開始東扯瞎聊，像是
「斡旋金不是有審閱期？房仲合約一定沒給你拿回家看，拿這個來凹凹看！」
「我之前付斡旋才付幾萬塊，你居然付到幾十萬，一定是被坑了！」
「買賣不成錢照賺，屋主跟仲介真是聰明，呵呵～」
「傻瓜才付斡旋金，我都簽買賣要約書，不用付錢！」
一堆異想天開的留言讓我看了除了嘆氣，真的是白眼都不知道翻到哪裡去了，為減少無知言論繼續禍害更多人，我想來聊聊，大家對斡旋金最常見的幾個問題：
Q1：為什麼要付斡旋金？
這個問題，我之前就有寫過《為什麼房仲要我拿出一筆錢來，才肯幫我跟屋主談？一次搞懂「斡旋金」》，其實簡單來說，這個機制就是讓買賣雙方各自承擔部分責任與義務，不要別人辛苦了一場，你卻突然不買（賣）了。要知道，房仲東奔西跑的議價、促成買賣成交，是在工作賺錢，那是要花時間精力成本的，不是在陪你玩扮家家酒的。
Q2：斡旋金只對房仲、屋主有好處？
錯！如果你不是抱著玩玩的心態付斡旋，斡旋這制度絕對是對三方都有好處。為什麼？因為斡旋金除了是預防買方反悔，同時也是預防賣方反悔。當白紙黑字簽下，斡旋轉定的同時，不依照合約便需給付違約金，進而喝止雙方惡性違約。
同前例，如果今天這物件便宜，屋主剛同意透過A房仲賣大伯1,000萬，但立刻消息走漏，B房仲說有客戶可以出1,035萬。屋主會不會賣？那就不一定，因為表面上多了35萬，但實際上，屋主卻得付違約金30萬，最後算下來只差5萬。所以有些屋主就會嫌麻煩，而遵守原本的合約。
這也就是為什麼，有時候房仲會說，1萬、2萬這種太少的斡旋金沒意思，因為被「破壞」的門檻太低，屋主幾乎是另有同業出好一點的價格，就會立刻琵琶別抱。
Q3：一定要付斡旋金房仲才肯談嗎？
老實說，不付斡旋金，也有可能有房仲願意去談。雖然這種情形在房市好的時候，幾乎不可能發生，但近兩年因為房市環境不好，所以有些小房仲抱著有甚於無的心態，還是願意賭賭看。但整體而言，基於不願意做白工的心理，這種情況仍屬少見。
Q4：買賣要約書是什麼？
「要約書」本質上跟「斡旋金」是一樣的作用，並且各家房仲都應該告知買方，有這兩種選擇。「要約書」跟「斡旋金」最大的不一樣的地方，就是不用先付錢給仲介業者。聽到不用付錢好棒棒？先別高興得太早，因為一旦屋主點頭說要賣，那麼買方反悔，屋主仍然可請求賠償。（通常會是出價的3%，所以金額一般比斡旋來得更高）