窮人為什麼變更窮?麻省理工經濟學博士:因為「買房子」

撰文者出版社
蒐羅與財經、理財相關書籍內容介紹及書摘,協助讀者快速閱讀書籍精彩內容。
房
圖片來源:dreamstime
圖片放大

經濟大衰退期間,美國房價共跌了5.5兆美元,遭遇如此的重擊,屋主的資本淨值顯然遭受重創。但是,這些損失的分布為何?借款人實際上又是如何每下愈況的?

讓我們從檢視2007年美國的「資本淨值分布」著手。家庭的資本淨值主要由兩類資產構成:金融資產與房地產。

1、金融資產:包括股票、債券、支票、儲蓄存款和公司股份。
2、資本淨值的定義:金融資產加上房地產,減去所有債務。
3、抵押貸款與房屋淨值貸款,絕對是家庭債務最重要的部分,2006年占所有家庭債務的80%。

2007年,全美家庭的資本淨值和財務槓桿(負債金額)結構,有了戲劇性的差異。位於資本淨值分布最後20%的屋主(也就是最貧窮的屋主)操作了高槓桿,他們的槓桿比率(leverage ratio),也就是總負債對總資產的比率,接近80%。此外,最貧窮屋主的資本淨值,幾乎全靠房屋淨值支撐,每5美元的資本淨值,就有4美元出自房屋淨值。因此在景氣步入衰退之際,貧窮屋主的金融資產趨近於零,他們只有房屋淨值,而且操作高槓桿。

窮人的債務就是有錢人的資產

有錢人在兩個重要方面有所不同。首先,步入衰退之際,他們的債務少了很多。最富有的20%屋主,槓桿比率只有7%,遠低於最貧窮屋主的80%。其次,有錢人的資本淨值壓倒性的集中在非房屋資產。

窮人每擁有4美元的房屋淨值,才有1美元的其他資產;有錢人則恰恰相反,每擁有1美元的房屋淨值,就有4美元的其他資產,像是貨幣市場基金、股票及債券。

這並不令人意外,窮人的債務就是有錢人的資產。當有錢人擁有一家銀行的股票和債券,就形同擁有該銀行發放的抵押貸款,而利息就會從屋主那邊,再透過金融體系流入有錢人的手中。(編按:窮人付給銀行的房貸利息,最終都是付給那些擁有這間銀行股票或債券的有錢人。)

最貧窮屋主操作的槓桿最大,暴露在最高的房地產風險中,而且幾乎沒有金融資產。事實證明,高槓桿、高暴露及欠缺金融財富的結合,對最弱勢的家庭是一場劫難。

2006至2009年,美國的房價整整下跌了30%,然後維持低檔,到2012年年底才復甦。標準普爾五百指數在2008年和2009年初期重挫,但是隨即強勁反彈。至於債券價格,如果以先鋒全債券市場指數基金(Vanguard Total Bond Market Index)為基準,則在市場利率暴跌期間大反攻,2007至2012年債券價格上漲超過30%。在進入經濟大衰退時期持有債券的家庭,就擁有一把相當牢靠、可與經濟崩盤抗衡的保護傘。但是,在經濟體內持有債券的,都是最富有的家庭。

房價跌,窮人傷得更重

  • 分享: