經濟大衰退期間，美國房價共跌了5.5兆美元，遭遇如此的重擊，屋主的資本淨值顯然遭受重創。但是，這些損失的分布為何？借款人實際上又是如何每下愈況的？

讓我們從檢視2007年美國的「資本淨值分布」著手。家庭的資本淨值主要由兩類資產構成：金融資產與房地產。

1、金融資產：包括股票、債券、支票、儲蓄存款和公司股份。
2、資本淨值的定義：金融資產加上房地產，減去所有債務。
3、抵押貸款與房屋淨值貸款，絕對是家庭債務最重要的部分，2006年占所有家庭債務的80%。

2007年，全美家庭的資本淨值和財務槓桿（負債金額）結構，有了戲劇性的差異。位於資本淨值分布最後20%的屋主（也就是最貧窮的屋主）操作了高槓桿，他們的槓桿比率（leverage ratio），也就是總負債對總資產的比率，接近80%。此外，最貧窮屋主的資本淨值，幾乎全靠房屋淨值支撐，每5美元的資本淨值，就有4美元出自房屋淨值。因此在景氣步入衰退之際，貧窮屋主的金融資產趨近於零，他們只有房屋淨值，而且操作高槓桿。

窮人的債務就是有錢人的資產

有錢人在兩個重要方面有所不同。首先，步入衰退之際，他們的債務少了很多。最富有的20%屋主，槓桿比率只有7%，遠低於最貧窮屋主的80%。其次，有錢人的資本淨值壓倒性的集中在非房屋資產。

窮人每擁有4美元的房屋淨值，才有1美元的其他資產；有錢人則恰恰相反，每擁有1美元的房屋淨值，就有4美元的其他資產，像是貨幣市場基金、股票及債券。

這並不令人意外，窮人的債務就是有錢人的資產。當有錢人擁有一家銀行的股票和債券，就形同擁有該銀行發放的抵押貸款，而利息就會從屋主那邊，再透過金融體系流入有錢人的手中。（編按：窮人付給銀行的房貸利息，最終都是付給那些擁有這間銀行股票或債券的有錢人。）

最貧窮屋主操作的槓桿最大，暴露在最高的房地產風險中，而且幾乎沒有金融資產。事實證明，高槓桿、高暴露及欠缺金融財富的結合，對最弱勢的家庭是一場劫難。

2006至2009年，美國的房價整整下跌了30%，然後維持低檔，到2012年年底才復甦。標準普爾五百指數在2008年和2009年初期重挫，但是隨即強勁反彈。至於債券價格，如果以先鋒全債券市場指數基金（Vanguard Total Bond Market Index）為基準，則在市場利率暴跌期間大反攻，2007至2012年債券價格上漲超過30%。在進入經濟大衰退時期持有債券的家庭，就擁有一把相當牢靠、可與經濟崩盤抗衡的保護傘。但是，在經濟體內持有債券的，都是最富有的家庭。

房價跌，窮人傷得更重

{DS}

房價崩跌，對於低資本淨值的家庭衝擊最大，因為他們的財富完全和房屋淨值綁在一起。因貧窮屋主操作槓桿（編按：借貸），他們的資本淨值跌得更多。事實上，當房價下跌三成時，由於槓桿乘數（註）的緣故，負債屋主的資本淨值會下跌得遠大於三成。貧窮屋主幾乎沒有金融資產，當金融資產（編按：股票、債券...等）復甦時，一點好處也撈不到。

註：槓桿乘數的數學定義為1/(1－LTV)，LTV是房屋的貸款成數。LTV愈高，槓桿乘數就會愈高。

高負債與房價暴跌的組合，拉大了美國的貧富差距。沒錯，窮人一開始就窮，但是因為負債，所有房價的跌幅都要由資本淨值概括承受，所以他們失去了一切。這就是債務的根本性質：它讓損失完全由資源最少的家庭承擔，資產最多的家庭則被留在較為有利的位置，因為他們在美國這個經濟體中，擁有資產的優先債權。

美國貧富不均的情況，在經濟大衰退之前已經很嚴重了，2007年，資本淨值分布前10%的人，擁有整個經濟體71%的財富，這是從1992年的66%逐步攀升而來的結果；到了2010年，資本淨值分布前10%的人擁有的比率更躍升到74%――富者愈富，窮者更窮。

對經濟大衰退期間的許多家庭而言，房屋價值下跌到低於他們未清償的抵押貸款金額，於是這些屋主的貸款「溺水」（underwater）或「顛倒」（upside-down）（譯註：皆為房貸高於房價之意），房屋的淨值實為負數。如果他們選擇出售，還必須把售價與貸款之間的差額補給銀行。面對這種可怕的情況，屋主不是待在家裡繼續積欠銀行（比房屋本身還值錢）的貸款，就是一走了之，讓銀行取消贖回權（編註：即房屋遭法拍）。

債務把風險集中在最沒辦法承擔的人身上

美國每年約有35萬起住宅火災。如果一戶人家因為火災而失去房屋，損失可能會相當慘重。他們的人生必須從零開始，孩子可能必須延後，甚至放棄上大學；若干醫療需求可能再也無法滿足，因為這一家人再也無法支付相關費用。

{DS}

我們每天都必須面臨一些風險，龍捲風與火災是其中之二，讓個人承擔這些風險，是毫無道理可言的。健全的金融體系應該容許我們集體為這類超出任何人掌控的風險投保，對我們來說，這樣定期保護彼此的成本較為低廉，而且長期來看，人人皆能蒙受其利。當一個家庭能在災後繼續前進，就可以妥善照顧小孩，也可以繼續工作。總體而言，經濟的生產力就會比較高，我們也會比較幸福。

債務是反保險，非但沒有協助分攤與房屋所有權相關的風險，還把風險集中在最無力承擔的人身上。如同前文所示，債務在經濟大衰退期間顯著放大了財富不平等。而一旦房價下跌摧毀了負債屋主的資本淨值，有個後果證明會貽害無窮――他們不再花錢了。

{DS}