房市瘋漲,搶買預售屋後再轉手就能輕鬆賺?專家提醒:預留「安全邊際」很重要

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有讀者寫信來問到:「看到網路上一堆影片教人家現在買1間預售屋,反正4年、5年後交屋到時候再加價賣給別人就好,這樣就能賺錢,非常簡單,真的是這樣嗎?」

這位讀者原本就住台北市老公寓,跟父母同住,現在思考是否要換個新的房子,不過如果硬要在台北市買全新的,那真的有點吃力,即便坪數不是真的很大,也動輒4,000萬元,自己的年收也沒把握未來5年是否還會增加。

這邊要分幾個層面去探討,首先是台灣說小很小、說大也很大,以前大家常提到城鄉差距這詞,現在有縮小,但也沒有到處處房價都值數千萬元這麼誇張,這波的房價上漲跟全球熱錢有關,再加上通膨逼出來的郵局、銀行老錢(Old money),這些年長者原本老神在在,結果也慌了,這就是所謂的「通膨預期」。

經濟學中有提到,通膨有時候不一定產生,但通膨預期愈強烈的時候,小通膨都變成大通膨了,因此各國央行無不例外,都要用力把這個預期打下去。

再來是過去的中南部房價實在太低,一坪10萬元、12萬元,跟台北的差距實在過大,因此也進行了一波「補漲效應」,與其說台南、高雄漲很多,不如先靜心看待不同城市間的差距,機能與就業真的有差,可是房價是否就該差到5倍、6倍這麼誇張。而這波市場的買氣,自然會去把過去低估的中南部房價買上去,補漲又是一層因素。

股市熱、景氣熱、基本工資又年年拉高、之前疫情時國際原物料價格又大漲,這些因此湊在一塊,就變成這幾年的房市模樣,再加上去(2023)年8月1日上路的新青安,這當然一堆地方都飛上天。

問題在於現在這樣瘋狂漲勢是否再持續5年?溫漲還是急漲?中古屋因為賣方惜售,法令限制讓大家都不太願意賣(房地合一稅),那買方自然跑去搶預售屋。但很多人忘記,預售屋的變數也很多,學問比買中古屋還要講究,畢竟那是一張紙,不是房子,例如建商口碑、大建商還是小建商?還是一案建商?

再者交屋後,房價有漲沒錯,但自住或租人都要做點裝潢,裝潢費加進去後,交屋後依舊還要再持有個5年、6年,賣出才能減免大多數房地合一稅,等於是從簽約1間預售屋到未來真的要賣出實現獲利,這過程很可能是9年、10年,那1坪當初買70萬元,10年後賣80萬元,帳面看有賺,實際上報酬率就要靠讀者們去推敲了。

別忘記,這10年就算不去押一筆錢在裡面,拿去做別的投資,無風險利潤現在也是5%左右。自住者當然沒影響,就是評估自己能否還款就好,這沒什麼大問題,不要寬限期過了才發現好像繳不出來。

有人說:「轉貸就好了啊!一直無限寬限期!」

問題出在「自身的條件」,銀行給不給過才是重點,還有央行的規定也可能變更,假如要降溫,一句寬限期最多2年、不准轉貸,那手頭預算不夠的人,每月本利平均攤還要繳8萬元、9萬元,甚至10幾萬元,這可不是開玩笑的。對高收入者來說,當然沒差,收入較不穩定的那就有差,要特別小心注意。

股市現在還是多頭走勢,股市熱,房市很難冷,這個多頭趨勢還要走幾年才要出現明顯回檔,無人得知,只是我們可能衡量的還是自身條件,買股、買房、買債、買黃金,什麼都能賺,但也有人什麼都沒辦法賺,問題不是那個商品,而是那個人。

留意風險,不要不留一點餘地給自己,安全邊際還是要留,以免資金乾涸就很尷尬了。

祝美好的一天,事事順心,謝謝你們常常來閱讀平實中性的文字專欄。

本文獲「畢德歐夫」授權轉載,原文

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