摘要
房地產交易中，土地增值稅常成為賣方最大負擔，持有時間愈長稅額愈高。本文案例中，若能檢附遺產稅免稅證明並辦理更正，可省下高額土地增值稅。
房屋買賣過程中，除了新制的房地合一稅外，賣方最重的負擔就是土地增值稅，而且持有期間愈久，土地增值稅愈高。土地公告現值每年1月1日調整一次，取得所有權的時間點稱為前次移轉，出售當期的土地公告現值稱為移轉現值，兩者之間的價差就是課徵土地增值稅的依據。所以，持有期間愈久，土地增值稅就愈高，就是這個原因。
個案的房地產在民國76年間取得所有權，103年間透過夫妻贈與將該不動產贈與登記給太太，因為夫妻贈與不課徵土地增值稅，所以他的土地前次移轉現值，仍記載在76年的時間，114年出售不動產時，土地增值稅必須從76年計算至114年，將土地增值稅一併繳納才能辦理所有權移轉登記。
經查，個案的先生於103年底往生，103年7月間先將該不動產贈與給了太太，因為是往生前2年內的夫妻贈與，這個不動產必須計入先生的遺產稅中申報，由於遺產稅免稅額高達1,333萬元，該不動產現值及其他現金合計並沒有超過免稅額，所以不需要繳納遺產稅，因為先生生前已經完成夫妻贈與的登記，因此，全家人早已經忘了當初有申報遺產稅這件事。
一般稅率差額高達近90萬元
因為全家常年居住在南部，這個房屋就於日前賣給了第三人，當申報土地增值稅後，故事就從這裡發生。增值稅應該從76年計算到114年？還是該從103年計算到114年？兩者之間，自用住宅土地增值稅有近26萬元的落差，如果是一般稅率差額更高達近90萬元，該如何主張權利？
依照遺產及贈與稅法第15條：被繼承人死亡前2年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅：被繼承人之配偶...也就是當初雖然沒有繳納遺產稅，但是該夫妻贈與的房屋，已經納入遺產總額課徵遺產稅，即使遺產稅免稅，依法土地的前次移轉現值應該是先生往生的103年，而非原始買屋時的76年。為此，必須檢附當年的遺產稅免稅證明書及申請人身份證影本及印章，到土地所有權管轄的地政事務所辦理變更前次移轉現值後，再通知土地增值稅的管轄稅捐處辦理核發土地增值稅單，就大功告成。
除了不動產夫妻贈與，信託財產、二親等的主張買賣或是其他被繼承人死亡前2年內，對於民法第1138條的繼承人所為的贈與登記，都可能有納入遺產總額計算課徵遺產稅，而可以主張調高土地前次移轉現值，少繳土地增值稅的情事。記得，有類似的情況，請在取得遺產稅證明或完稅證明時，就向地政事務所提出變更前次移轉申請，或是，出售不動產前，回想一下，如有有上述的情形，告訴您的承辦地政士，將可以省下一大的土地增值稅減輕您的負擔！
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。