摘要
早期房貸以15年～20年期為主，隨著房價高漲，出現寬限期為30年～40年期，以及繳息不還本等產品。本文案例中屋主20年前貸款購屋，後因增貸與轉為週轉型房貸，退休後無收入，銀行拒絕續貸，子女亦不願擔保，最終面臨賣屋清償的困境。
早期的銀行的房屋貸款15年到20年是主流，隨著房價高漲，先繳息不還本、5年寬限期甚至，30年、40年房屋貸款等多樣房貸產品紛紛出籠，但是，辦理時要小心，以免陷入泥沼，無法自拔，最後，房屋貸款到期，只能售屋清償房貸，得不償失。
個案的所有權人已經超過65歲，20年前購屋時正值壯年，所以購屋時，辦理房屋貸款輕而易舉，很快的從銀行辦理20年期，8成的購屋貸款，歡樂成家。
隨著房價的高漲，他沒有急著清償房屋，而是利用房價的增值空間再次的向原貸款銀行辦理增貸。由於長期以來繳款正常，銀行也樂意將貸款金額屢次調高，最後，客戶為了降低房屋貸款負擔，連長期本息攤還的房屋貸款，都改成中期週轉形態的房貸，也就是繳息不還本，有借才有利息產生，危機就在此時慢慢的浮現。
最後一次的銀行對保是在5年前，那時候他還在職場上班，工作穩定、收入固定，銀行很快的跟他完成換約對保的手續，將他的20年本息攤還房屋貸款改成轉週性房屋貸款，5年內只繳息、本金隨時攤還即可。
日前，他的房貸即將到期，貸款必需重新申請。他很「急忙」的回來找我協助辦理銀行轉貸。洽談之後發現問題嚴重，原借款銀行婉拒他、新借款銀行不要他，而且連續問了3家新借款銀行，得到的答案，居然都一樣。
年紀愈大，愈容易被銀行拒絕轉貸
婉拒的原因是，他去年已經從職場退休，所以沒有收入，無償債能力。銀行希望由家中兒女做保，但是他和小孩們相處不好，兒女們都紛紛搬到外面獨立生活，和他幾乎斷絕連絡，所以開口後，被子女婉拒，只剩下夫妻2人，癡癡相望。
該怎麼辦呢？銀行要求今年10月底借款到期前，一定要清償房貸或是完成對保換約，否則會將房屋送法院拍賣求償。真是晴天霹靂，看來完全沒有轉圜的空間，新銀行不收件，原銀行不給貸，真的只能賣房屋了。
綜觀房屋貸款應該是本息攤還，無論是20年或是30年甚至40年，只要第一貸款時完成對保手續，就不會有到期換單的困擾，除非繳款不正常，否則一定永保安康，直到房貸結清，不會被中途收回。個案因為將長期房貸為了降低房屋貸款負擔，轉換成中期週轉型房貸，詎料，中途退休離開職場，沒有償還能力，兒女又不願意幫父母親做保證人，所以才會衍生一切意想不到的意外。
近來，政府打房厲害，有些客戶為了取得寬限期減輕房貸壓力，常常有類似轉貸情事發生。為此，提醒消費者，如果年紀較長，中途可能從職場中退休，兒女不願意幫父母親做保證人等情事，務必再三考慮，別為了一時的房貸壓力，做出錯誤的決定，造成必須賣房屋清償房貸的窘境。
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。