有讀者寫信來問到：「看到網路上一堆影片教人家現在買1間預售屋，反正4年、5年後交屋到時候再加價賣給別人就好，這樣就能賺錢，非常簡單，真的是這樣嗎？」

這位讀者原本就住台北市老公寓，跟父母同住，現在思考是否要換個新的房子，不過如果硬要在台北市買全新的，那真的有點吃力，即便坪數不是真的很大，也動輒4,000萬元，自己的年收也沒把握未來5年是否還會增加。

這邊要分幾個層面去探討，首先是台灣說小很小、說大也很大，以前大家常提到城鄉差距這詞，現在有縮小，但也沒有到處處房價都值數千萬元這麼誇張，這波的房價上漲跟全球熱錢有關，再加上通膨逼出來的郵局、銀行老錢（Old money），這些年長者原本老神在在，結果也慌了，這就是所謂的「通膨預期」。

經濟學中有提到，通膨有時候不一定產生，但通膨預期愈強烈的時候，小通膨都變成大通膨了，因此各國央行無不例外，都要用力把這個預期打下去。

再來是過去的中南部房價實在太低，一坪10萬元、12萬元，跟台北的差距實在過大，因此也進行了一波「補漲效應」，與其說台南、高雄漲很多，不如先靜心看待不同城市間的差距，機能與就業真的有差，可是房價是否就該差到5倍、6倍這麼誇張。而這波市場的買氣，自然會去把過去低估的中南部房價買上去，補漲又是一層因素。

股市熱、景氣熱、基本工資又年年拉高、之前疫情時國際原物料價格又大漲，這些因此湊在一塊，就變成這幾年的房市模樣，再加上去（2023）年8月1日上路的新青安，這當然一堆地方都飛上天。

問題在於現在這樣瘋狂漲勢是否再持續5年？溫漲還是急漲？中古屋因為賣方惜售，法令限制讓大家都不太願意賣（房地合一稅），那買方自然跑去搶預售屋。但很多人忘記，預售屋的變數也很多，學問比買中古屋還要講究，畢竟那是一張紙，不是房子，例如建商口碑、大建商還是小建商？還是一案建商？

再者交屋後，房價有漲沒錯，但自住或租人都要做點裝潢，裝潢費加進去後，交屋後依舊還要再持有個5年、6年，賣出才能減免大多數房地合一稅，等於是從簽約1間預售屋到未來真的要賣出實現獲利，這過程很可能是9年、10年，那1坪當初買70萬元，10年後賣80萬元，帳面看有賺，實際上報酬率就要靠讀者們去推敲了。

別忘記，這10年就算不去押一筆錢在裡面，拿去做別的投資，無風險利潤現在也是5%左右。自住者當然沒影響，就是評估自己能否還款就好，這沒什麼大問題，不要寬限期過了才發現好像繳不出來。

有人說：「轉貸就好了啊！一直無限寬限期！」

問題出在「自身的條件」，銀行給不給過才是重點，還有央行的規定也可能變更，假如要降溫，一句寬限期最多2年、不准轉貸，那手頭預算不夠的人，每月本利平均攤還要繳8萬元、9萬元，甚至10幾萬元，這可不是開玩笑的。對高收入者來說，當然沒差，收入較不穩定的那就有差，要特別小心注意。

股市現在還是多頭走勢，股市熱，房市很難冷，這個多頭趨勢還要走幾年才要出現明顯回檔，無人得知，只是我們可能衡量的還是自身條件，買股、買房、買債、買黃金，什麼都能賺，但也有人什麼都沒辦法賺，問題不是那個商品，而是那個人。

留意風險，不要不留一點餘地給自己，安全邊際還是要留，以免資金乾涸就很尷尬了。

祝美好的一天，事事順心，謝謝你們常常來閱讀平實中性的文字專欄。

本文獲「畢德歐夫」授權轉載，原文

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{DS}