4.長期—成屋買賣
成屋買賣其實沒什麼好講的，在房地合一2.0之前，這的確是投資客在預售屋換約不順利的情況下退而求其次的做法，或是一些資金雄厚的投資人會長期把房地產當作資金停泊處來置產，以下就講投資客會有的行為。
房地合一2.0之前是如何操作的呢？投資客在新竹買了一間預售屋，在近2～3年都取得不錯的換約利潤，但要是嫌利潤不夠高或是換約不順（沒人買）的投資客寧願等更高的價錢再出售，此時不得不貸款持有到好的價錢再出售，2.0之前的稅率是持有2～10年則稅率只有20%而已。因此就有些投資客會利用貸款的寬限期只還房貸利息（一般來說寬限期約3年），此時2年後如果房價又漲（當然可能也會跌），投資客付出的其實只有頭期款跟房貸利息而已，這時的利潤就會非常大，所以你會常看到在591上面突然出現建案明明就蓋了2～3年，結果卻是未裝潢、沒住過的新古屋丟出來賣。房地合一2.0之後，至少要持有5年以上才能脫離重稅期(45%-35%-20%)，因此會嚇跑一些底不夠厚的投資客。
以長線來看的話，通常會做成屋置產/投資的人會往這幾個方向會去做
1.挑選未來看漲的區域：ex：某某重劃區，但也可能看錯，對於資訊不足的投資客風險極高，我認為有點算在賭，如果你在此地點剛好有剛性需求，那就可以自住兼投資。
2.挑選熱門搶手的建商：ex：新竹、台中的惠宇，短線可換約，長線可期待房價增值，當然也有可能貶值。
3.挑選價格有優勢的建商：ex：寶佳系列，自住客不愛，但投資客很愛，可是最後投資客又轉給自住客）。
4.低總價：各個縣市不同，例如新竹關埔、竹北的首購2,000萬元以內是剛性需求，有2,000萬元以內的新房（屋齡10年內）幾乎秒殺（當然也要從單價去判斷），超過2000萬元則是換屋族會去看的。
註：以上僅是個人心得。
投資客通常會在自住客不想買的時間點進場，因為此時重劃區的商圈未發展起來，並且多數的自住客根本不會了解這些區域未來有哪些重大建設或是商家進駐。而投資客會在建商購地時與政府的一些重大建設就看出一些趨勢，此時入場會比等到這些地方發展起來都還來的便宜許多。但是風險就是假如發展不如預期或是許多重大建設只是政客在選舉前開的空頭支票，到時你想賤價賣出都不是一件容易的事情。
當然還有另外一種做法，就是當附近商圈「稍微」成形，或是重大建設、知名商家「稍微」有進展，如：簽約、動工等等，這時入場的風險會比較低但是利潤也就被壓縮掉，不過等到商圈真正與建設發展起來又是另一波漲勢。我看了台中跟新竹的房地產趨勢很多地方都呈現這樣的走勢，高利潤絕對脫離不了高風險，如果你覺得利潤高但風險很低，那只是你沒察覺到真正的風險而已。
我的買房感想》
上述所說的每項獲利方式都是我曾經接觸過（無論是買方或是賣方），而在接觸這些人跟在一些房產群組聽到的內容後，我觀察到一個非常有趣的一個現象，就是這群人認為「長期持有」房地產是一個穩賺不賠的投資標的，並且認為股票市場是一個風險很大的投資方法。儘管我也參與其中，但我卻不認為這是一個低風險、穩賺不賠的投資，更準確的說法是流動性低、價格透明度低，導致持有人可能會有房地產緩漲緩跌的錯覺（穩定）。
我在去年投資一間低總價的房地產後，發現房地產的利潤確實高得嚇人，但也認為風險非常高，對於我來說投資房地產的風險主要在於我的金流是否能穩定的付出房貸與後續此區域的商圈發展，至於是否買到漏水屋都還算是小問題，所以在房地產方面我是抱著肯定有能力繳納房貸並且會持有6年以上的心態去做持有，因此在房貸金流上就會非常審慎的評估。
至於房地合一2.0給我的感覺是一個很棒的政策，因為政府不可能希望房市大漲或大跌（影響太廣了），所以目前的打擊手段就是先打短期買賣的投資客，你在買一間預售屋2年後蓋好再持有5年，之後才能獲得輕稅（20%），在此之前都是重稅的確會嚇跑一些投資客（此處先不講逃稅手段）。再加上7月1日後的實價登錄會短期間內公告，更加強了房價的透明度。
所以目前我房地產的現況如下：
1.一間新竹自住的房子，目前實價登錄漲了稅後900萬1,000元左右，等搬回台中此屋改成出租，漲幅未來會拿來轉成理財型房貸當作另一種緊急預備金。
2.一間跟家人投資台中快蓋好的預售屋（接手投資客並低於行情），預計後年小孩順利找到想念的幼稚園就搬回去，等另一間預售屋蓋好後此間則會賣掉或出租。（比較傾向賣掉，單純意外接手低於行情的斷頭戶，賣掉利潤以附近低一階等級建商預售行情約有稅後100萬～200萬/2～3年）。
3.一間未來打算自住的預售屋，目前有人願意+50萬元買這戶，不過這間傾向於蓋完後自住。
以目前這樣的情況大概會有2～3年的時間把大部分儲蓄放在房地產上（預售屋的繳款與向家人的借貸），所以這2～3年的股票（指數化投資）資產會增加比較緩慢。
本文獲「魯爸的財富自由之路」授權轉載，原文：像毒品般的房地產遊戲
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