商周財富網 房地產 台灣下次房市低點,就在●年後!從台灣房地產史上5次循環,大膽預測

台灣下次房市低點,就在●年後!從台灣房地產史上5次循環,大膽預測

撰文者艾蜜莉
1982年生,考過公職也當過上班族,曾擔任金融研究員。大學畢業後積極自學投資理財方法,2008年開始投入股市,用自創估價法,鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進,將180萬元本金滾成425萬元資產,實現了人生第一階段的財務自由目標。

著作:《小資女艾蜜莉:我的資產翻倍存股筆記》、《艾蜜莉教你自動化存股小資也能年賺15%》
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台灣下次房市低點,就在●年後!從台灣房地產史上5次循環,大膽預測

台灣從2002年到2012年房地產總計漲了10年之久,直到2012年房價才開始平穩緩緩下跌,不過至今還是讓國人無感,為何會無感呢?

主要是薪資所得與房價差距過大,讓我們來看一下國人年平均所得,下表為內政部主計處公布國人106年平均所得約為63萬。

圖片來源:內政部主計處
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國人平均所得約63萬,假設一間1000萬元的房子至少要15年不吃不喝才買得起,那用政府青年首購方案貸款來購買,情況會如何呢?以台灣銀行青年購屋方案,範例如下:

圖片來源:台灣銀行
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【假設貸款800萬,30年的二段式機動利率】

每個月要付2.8萬多元的房貸,但前提是自備款也要有200萬,如此才能購買一間1000萬元的房子,而且要背30年,壓力可想而知。

【假設貸款800萬,30年的前兩年固定利率】

另一貸款方式也是要月繳2.8萬多,其實差異不大。現今房價高漲,薪資凍漲的年代,何時才能買到夢寐以求的房子,我想大多數人都感同身受。

在考慮買房前,先來知道一下日本的房市歷史。日本房市自1990年以來就呈現低迷走勢,老年人口多是主要原因之一,而台灣也開始步入高齡化社會,台灣房市未來是否也會日本化?

在1990年以前,很多日本人也像我們台灣人一樣,認為買房子就是會賺錢,買了放著隔沒多久就可以賺個好幾倍,當時國際熱錢瘋狂湧入,全國上下一片榮景。

直到1990年,這個大泡泡終於被戳破了,房產價格持續下跌20年,共跌了7成之多,也就是原價1000萬只剩下300萬,這是何其嚇人,這時日本人才終於了解到,原來房子不是永遠都會漲。

日本當時房市崩跌,大致上是因為老齡化嚴重,人口撫養比大幅上升,經濟轉折點以及國內緊縮的貨幣政策,造成了失落的20年。

現今台灣也朝向老年化的社會發展,到了2026年人口紅利(依國家發展委員會定義,係指國內勞動年齡人口達總人口66.7%以上、扶養比在50%以下的狀態)也即將結束。

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