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摘要
1.『新青安房貸』2023年8月上路至今，成功提振房市買氣，六都移轉棟數連4月增加，房市呈現正成長。
2.新青安房貸1.775%優惠房貸，加上貸款年限拉長至40年，大幅推升民眾的購屋負擔能力，購屋總價能力也上升近2成。
「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（以下簡稱『新青安房貸』）」優惠購屋政策從2023年8月上路至今，成功提振房市買氣，更令2023年度的全國買賣移轉棟數預期，從原先「28萬棟保衛戰」樂觀上修至「挑戰30萬棟」。新青安房貸為何有這麼大的威力，可以助攻房市交易量？主因在於利率條件與貸款年限都有做出調整。
新制條件降低購屋負擔
提升首購族進場意願
新青安房貸相較於青安房貸舊制，包含機動一段式利率從2.025%降為1.775%，在市場利率普遍超過2%的現在，成為現今房貸利率的「破盤價」。此外，貸款年限也從30年延長為40年、貸款額度上限從800萬元調高至1,000萬元、寬限期更是從3年拉長至5年（詳見表1）。
假使在2023年8月1日至2026年7月31日「用滿」新青安房貸的1.775%優惠房貸，3年下來可省下11多萬元的利息成本。加上貸款年限較現今主流的30年房貸足足多了10年，也將大幅推升民眾的購屋負擔能力。
在不考慮頭期款、貸款成數、信評等條件下，假使以月還款3萬元來回推試算，青安房貸舊制利率為2.025%、年限30年，最高可購買總價約1,011萬元的住宅；當新青安房貸利率降至1.775%、年限拉長至40年，購屋總價將可提升至約1,288萬元，比舊制多出277萬元。
樂居科技創辦人李奕農分析，當房貸年限邁向40年期時，每月償還的房貸金流將愈加輕鬆，且愈能接近區域的租金水準，再加上拉長寬限期，將大增年輕首購族進場購屋的意願，「在租不如買的考量下，有能力存夠頭期款者，就會考慮買房。」
六都移轉棟數連4月年增
房市交易量漸走出低谷
據央行統計，今年9月包含台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀等5大公股銀行，其新承作房貸額度710億1,500萬元、月增12.4%，年增29.8%，其中青安房貸新承作245億8,000萬元，占新增房貸約35%，顯示新青安房貸明顯催出買氣。
從最新發布數據來解讀，截至今年10月，六都買賣移轉棟數年增率已連續4個月轉正以外；今年前9月的全台建物買賣移轉棟數為21萬8,754棟，較去年同期年減10.3％，減幅已收斂至10%左右（詳見表2），而今年每季的移轉棟數更是連續2季正成長，顯示今年房市逐步放量。而下半年起又有新青安房貸助攻，以及年底購屋旺季，預期買氣將能持穩放量。
再進一步觀察房市領先指標的預售屋交易量，據樂居網統計預售屋交易量發現，因應《平均地權條例》今年7月上路禁止轉售預售屋，雖然6月交易量爆出天量，接著7月因鐘擺效應呈相對低點，但截至11月中統計，隨著8月升至6,958件，已超越2022年下半年單月水準（詳見圖1），另外總體經濟預期轉好，也印證了房市交易量已走出今年年初的冰點。「政府推出的新青安房貸政策，儼然成為首購族利多，對房市信心面提升很多，從各項數據來看，剛需買盤穩定增長，交易量雖無明顯爆出天量，卻是助攻房市交易量走出低谷的原因之一。」李奕農說。
而住商不動產企研室執行總監徐佳馨也分析，政府自2020年起至今推出5波打炒房政策，加上總體經濟偏弱，今年以來房市買氣明顯下滑，市場保持觀望，深怕政府再次出手干預市場，使得剛需買盤觀望了近1年時間。眼看房價不如預期的大幅下修，深怕就此錯過買房絕佳時機，於是趁著新青安房貸的大利多進場，也逐步淡化市場悲觀情緒，更讓2023年全國買賣移轉棟數的預期，上修至挑戰30萬棟。
中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄觀察，8月新青安房貸政策上路後，不少年輕人衝著新青安房貸來看房。而中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺則表示，今年下半年交易量比上半年回升，加上新青安房貸利多，「首購買盤回來了。」
現階段成屋賣壓不重
未來房價仍有支撐
今年7月平均地權條例上路後，預售屋禁止轉售，加上房地合一稅5年閉鎖期，投資買盤已逐漸退散，剛性需求客層成為市場主要買盤，這次在新青安房貸推波助瀾下，加快低總價物件的去化速度。
以貸款80%達1,000萬元的物件回推，總價約在1,200萬元左右的物件，在這波新青安房貸補貼下最受惠，以台北市地政局公布最新的8月「標準住宅價格」，中古大樓總價約2,539萬元、公寓約1,444萬元，因此，全台灣除了房價高人一等的台北市以外，全國其他區域房市都能明顯受惠。
全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，這波新青安房貸更推升低總價新案或是中古屋的買氣，特別是交通機能強、有建設利多的區域，或是有高收入科技族群聚的科技園區，強者恆強，需求支撐強勁，驅使買盤勇於進場。
自1995年《銀行法》修訂38條，將無自用住宅者購買自用住宅的放款房貸期限延長至30年，30年期房貸便成為市場主流，如今新青安房貸更將年限拉長至40年。
王瑞祺表示，歐美國家比台灣更早面臨薪水漲幅跟不上房價漲幅的問題，因此亦有提出相應政策，比如50年期房貸或是將房貸傳承給下一代，推測這次台灣新青安房貸推出的40年期房貸，未來很有可能「常態化」。
在新青安房貸助攻交易量逐步回籠時，民眾最關心的房價走勢如何呢？對此，李奕農認為新青安房貸催出剛需買盤，但房地合一稅有5年重稅閉鎖期，導致成屋賣壓不重，無斷頭危機，不致大幅度降價求售。因此，現今房價仍呈高原期走勢，無法大幅向上走，但在剛需穩盤下，未來房價仍有一定支撐。
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