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任何事情都有兩面：有優點，也會有缺點。
我在了解一件事情時，不但想知道優點，更想追問有什麼缺點？我喜歡的學習過程是有問有答，優點抓住了，缺點可以一起審視；如果能透過操作的過程，讓自己更加精進，就再好也不過了。
「背後替這些大明星在日本置產操刀的人，就是廖惠萍。廖惠萍她是什麼樣的人呢⋯⋯」打開電視機，一位名嘴正侃侃而談日本置產心法，而那個廖惠萍就是我本人！
朋友傳給我一段影片，那是個很有名的談話性節目。討論的主題是「名人日本置產知多少」。聽到別人在電視上說著我的名字及討論我的經歷種種，真有種奇妙的感覺。我想每次談到日本置產時，之所以比較容易提到我，不是我本身多有名氣，而是我替哪些名人操刀、買了什麼物件？這些名人的賺與賠，才是名嘴或觀眾關心的焦點。
或許是媒體都很注重平衡報導吧，這些名嘴在說完名人們投資了多少錢、收了多少租金、達到多少投報率之後，經常要再加上註解，來中和一下日本置產的利多。其中最容易被指出的，也是很多投資人最常問我的問題：「你們在二○○九年雷曼風暴後進場，的確撿到了便宜，但那時也是日幣最高的時候，一塊美金到七十八日圓，但現在日幣卻跌到一美金兌一一○。所以你們雖然賺了租金，卻賠了匯率不是嗎？」
如果這是事實，那我這個「不動產女王」的封號，也不敢頂在頭上這麼多年了！我想，講這些話的朋友，當初一定沒有跟我買過房子，也沒有跟對的人買房子吧。先讓我往自己的臉上貼點金。只要是我親自帶過的客人，我相信沒有人在匯率上吃過一毛虧。如果只把海外置產視為一般買房的金錢交易，而沒有任何匯率匯兌的風險概念，我想還是不要踏出國門比較好。
就先用一個簡單的例子來說明。台灣人都很喜歡赴日旅遊，當然也很關心日幣的匯率，常在新聞裡看到日幣一見到二六開頭（一萬日幣兌兩千六百多元台幣之意），銀行裡換日幣的人就大排長龍。這表示什麼呢？以一萬日幣對三千台幣來看，這表示如果去日本買一個電鍋，賣價三萬日幣，你的成本就是台幣九千元；而來到二六開頭時，同樣的三萬元電鍋就變成七千八百元台幣了，足足便宜了台幣一千兩百元，將近八五折！如果一碗拉麵一千日幣，當你在高檔時吃，那碗拉麵就是台幣三百元；在低檔時吃，就變成台幣兩百六十元。
一旦理解了這種換算，當我們在日幣高檔時進場買房子（二○○九年日幣最高甚至來到一萬日幣兌三千九百元台幣），一戶一千萬的小套房，直接拿著台幣去銀行換匯交割，就是三百九十萬台幣；但當日幣跌到二六開頭時，一千萬日幣就變成台幣兩百六十萬元了（這也就是前面名嘴們說的「賺了租金賠了匯率」），成本便可降低一百三十萬。
所以明知日幣在高檔，卻還是好想吃一碗日本拉麵，但又不想付出這麼高的成本時，該怎麼辦呢？如果突然有個好心人，此時願意掏腰包借你日幣一千元去吃麵，並允諾等日幣低時你再還錢，你會不會選擇這麼做？那是誰會這麼好心，在你要買房子的時候願意慷慨解囊借你錢呢？當然只有銀行了。
但銀行不是善心人士，更不是省油的燈，天下沒有白吃的午餐，當然也要付出代價。銀行會告訴你，把你原本要結匯的台幣三百九十萬元存進來吧，當作質押品，這樣我就願意借你九成，這就叫做「定存單質押」。這大概是對銀行而言風險最低的一種貸款了，因為若有人不還錢，他可以馬上扣住你的定存單來清償。