任何事情都有兩面：有優點，也會有缺點。
我在了解一件事情時，不但想知道優點，更想追問有什麼缺點？我喜歡的學習過程是有問有答，優點抓住了，缺點可以一起審視；如果能透過操作的過程，讓自己更加精進，就再好也不過了。
「背後替這些大明星在日本置產操刀的人，就是廖惠萍。廖惠萍她是什麼樣的人呢⋯⋯」打開電視機，一位名嘴正侃侃而談日本置產心法，而那個廖惠萍就是我本人！
朋友傳給我一段影片，那是個很有名的談話性節目。討論的主題是「名人日本置產知多少」。聽到別人在電視上說著我的名字及討論我的經歷種種，真有種奇妙的感覺。我想每次談到日本置產時，之所以比較容易提到我，不是我本身多有名氣，而是我替哪些名人操刀、買了什麼物件？這些名人的賺與賠，才是名嘴或觀眾關心的焦點。
或許是媒體都很注重平衡報導吧，這些名嘴在說完名人們投資了多少錢、收了多少租金、達到多少投報率之後，經常要再加上註解，來中和一下日本置產的利多。其中最容易被指出的，也是很多投資人最常問我的問題：「你們在二○○九年雷曼風暴後進場，的確撿到了便宜，但那時也是日幣最高的時候，一塊美金到七十八日圓，但現在日幣卻跌到一美金兌一一○。所以你們雖然賺了租金，卻賠了匯率不是嗎？」
如果這是事實，那我這個「不動產女王」的封號，也不敢頂在頭上這麼多年了！我想，講這些話的朋友，當初一定沒有跟我買過房子，也沒有跟對的人買房子吧。先讓我往自己的臉上貼點金。只要是我親自帶過的客人，我相信沒有人在匯率上吃過一毛虧。如果只把海外置產視為一般買房的金錢交易，而沒有任何匯率匯兌的風險概念，我想還是不要踏出國門比較好。
就先用一個簡單的例子來說明。台灣人都很喜歡赴日旅遊，當然也很關心日幣的匯率，常在新聞裡看到日幣一見到二六開頭（一萬日幣兌兩千六百多元台幣之意），銀行裡換日幣的人就大排長龍。這表示什麼呢？以一萬日幣對三千台幣來看，這表示如果去日本買一個電鍋，賣價三萬日幣，你的成本就是台幣九千元；而來到二六開頭時，同樣的三萬元電鍋就變成七千八百元台幣了，足足便宜了台幣一千兩百元，將近八五折！如果一碗拉麵一千日幣，當你在高檔時吃，那碗拉麵就是台幣三百元；在低檔時吃，就變成台幣兩百六十元。
一旦理解了這種換算，當我們在日幣高檔時進場買房子（二○○九年日幣最高甚至來到一萬日幣兌三千九百元台幣），一戶一千萬的小套房，直接拿著台幣去銀行換匯交割，就是三百九十萬台幣；但當日幣跌到二六開頭時，一千萬日幣就變成台幣兩百六十萬元了（這也就是前面名嘴們說的「賺了租金賠了匯率」），成本便可降低一百三十萬。
所以明知日幣在高檔，卻還是好想吃一碗日本拉麵，但又不想付出這麼高的成本時，該怎麼辦呢？如果突然有個好心人，此時願意掏腰包借你日幣一千元去吃麵，並允諾等日幣低時你再還錢，你會不會選擇這麼做？那是誰會這麼好心，在你要買房子的時候願意慷慨解囊借你錢呢？當然只有銀行了。
但銀行不是善心人士，更不是省油的燈，天下沒有白吃的午餐，當然也要付出代價。銀行會告訴你，把你原本要結匯的台幣三百九十萬元存進來吧，當作質押品，這樣我就願意借你九成，這就叫做「定存單質押」。這大概是對銀行而言風險最低的一種貸款了，因為若有人不還錢，他可以馬上扣住你的定存單來清償。{DS}
正因風險很低，所以利息也很低，我們在海外的客戶甚至可以借到一％以下的利息。本國銀行二○○九年時還不願意承做，經過我們跟幾家大型台系銀行溝通後，很多銀行開始台日兩地合作，利息最高也不過一．三％。如果你在一萬日幣兌三千六百元台幣時借日幣，到兩千六百元的時候再還錢，你在匯率上整整省了三八％！而銀行一年收你一．三％，就算十年也才收你一三％，你說做不做？有沒有這麼好的事？當然有！自二○○九年日幣最高點起，有好幾次機會都讓你看到二六開頭了，最近不也是二六開頭嗎？如果過去九年裡你都錯過了，現在換也來得及！
所以我說，只要是我帶進場的客人，並沒有在匯兌風險上吃過虧，甚至我還救過許多客人。我的VIP客戶中，有一位是中小企業的企業主，一次在她心滿意足選完物件後，在我送她回羽田機場的路程上，她跟我分享她的無負債經營，買房也喜歡現金不喜歡貸款。我一聽立刻提醒她：「王董，但是現在萬萬不可現金買進日本房屋，把妳的現金拿去抵押借日幣才是王道！」她畢竟是做生意的大老闆，經我一提醒也就懂了，立刻交代銀行做定存單質押，台北設定日本撥款。後來在日幣很低的時候，再買日幣還清貸款，足足省下了四百多萬。為此還在文華東方設了慶功宴。
另外，很多人也經常抱怨，日本置產即便投報不錯，但稅率這麼高也討不了便宜啊！這是事實，不過請容我再撥一次頭髮：多年來在台灣客人的調教下，我想能像我這樣，把台灣客人最喜歡問的稅務問題或是疑難搞得一清二楚並且勤做筆記不斷update，本人應該也算是一姐等級了吧。
不得不說，日本是個分工很細的社會，你也可以說就是「一個蘿蔔一個坑」，住中野不知道上野，賣房子不懂稅務，根本是天經地義。我初到日本時，只要一問到稅務問題，即使再大的合作廠商如東急、野村等，他們都會告訴我：「廖小姐，要不要我幫你約稅理士？」
而稅理士也分成很多種。在台灣，不懂得幫客人節稅的會計師應該會沒飯吃吧；但日本的稅理士可是據實作帳，有時未能深入了解該公司的經營情況或說明，導致日本稅理士忽略節稅的種種可能，這是非常常見的。很幸運的是，我遇到的幾位稅理士都非常願意隨著台灣客人一起成長，有時候透過會議跟諮詢，稅理士也承認從台灣客人身上學到很多東西呢。
而我們也能從日本稅理士身上，學習到日本稅務機關的邏輯和想法。你相信嗎？日本民間盛傳，赤字（賠錢）不查稅，黑字（賺錢）大概三年就會碰到一次查稅。因為稅務機關認為赤字已經很可憐了，還查什麼稅呢？在當笑話聽的同時，其實更要看到其中的深意：日本這個國家，處處都以誠信為基礎，他們認為所有的報稅人都是誠實的──但若你欺騙稅務機關被發現，那就永遠不得翻身了；罰起來也毫不眨眼，足以讓繳稅的人傻眼兼翻白眼。
我就曾經栽在一位積極爭取我們公司業務，看起來又很有經驗的稅理士手上。他竟然將我們該結算的月分完全忽視，中間也沒有去做各項申告，等我發現時已經來不及了！接下來的一年我只能說，我以取之日本、用之日本，盡義務繳稅為榮！真的是一次非常慘痛的經驗，付出了八位數的代價。
但現在不論你問我用什麼身分購買物件的優缺點，是個人、法人、BVI；還有物件的稅務試算分析、購屋有效的節稅規劃，本人的功力真的可以派出國比賽PK了。有個第一次合作的業者，在合作後真心地對我說，再也沒有碰過比我更專業的日本房產海外經紀了。
這點我十分自豪，但我還是要強調，每次在做稅務的功課時，我總是興致勃勃、勤懇好學、孜孜不倦，連稅理士都對我事後的整理讚賞不已。這是因為我在做這些事情的時候，已經不只是在為客人做了，每一個疑問、每一個答案，都是我自己也很想知道的。而我在日本大大小小也開了十來間公司，客人的問題有時也正是我想了解的，學會之後馬上就可以運用在自己身上，何樂而不為呢？因此你若想要叫我東京稅務女王，那我也是非常樂意的！
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