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大盤今日K值：33.81

達人秘招1》買房搞團購專買新北老公寓

50萬元進場　小資女月收租金八萬

商業周刊1398期

《商業周刊》創立於1987年，是全台灣最具影響力、發行量最大的財經雜誌。堅持先進的觀點、敏銳的新聞與中立的媒體角度，報導變化迅速的商業環境、成功人物的事蹟與世界的趨勢，提供讀者具深度與廣度的第一手消息。

撰文者：莊雅茜 2015.05.18 瀏覽數：23586

鄭宇秀買中古屋最在意採光，她認為油漆、光線和整潔，是成功出租三要素。

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「現在行情值這個價嗎？我再考慮！」這是採訪進行時，鄭宇秀接到房仲打來報價給的回覆。

雖然政府頻頻打房，但她仍在大台北地區持續看房，找低於市場成交價七折的物件出手。她並非要自住賺差價，而是找具有潛力出租的相對便宜物件。

今年三十歲，她兩年前還只是個外商銀行小主管，住在基隆父母家，是個不折不扣的通勤族。如今，她和八位朋友名下擁有六間房子、總資產超過五千萬元，而她個人每月租金收入逾八萬。

二○一二年，她進入社會工作第六年，興起買房念頭。大學在紐西蘭念金融相關科系，回台後年收入將近一百五十萬，在同儕眼中，是「最有潛力」的買房族。

不過，在存錢計畫實施的第二年，她經計算後發現，假如要買一千萬的房子，自備款加裝潢至少需要三百五十萬，要在大台北買一間「不怎麼樣」的房子，至少要等五年，且無法保證未來房價漲幅，「我一想到未來幾年要斤斤計較過日子，就要瘋了！」她坦承，當時為了存錢，連喝一杯飲料都要想很久。非得這麼痛苦嗎？她心想：「一定有其他方法！」

鎖定單一區域：
團購中古屋，實價登錄價打七折

「想要成功，最快的方式就是模仿。」她開始參加坊間投資房地產的課程和講座，隔年，甚至辭掉令人稱羨的年薪百萬工作，到一家名不見經傳的小型不動產公司當會計。「薪水夠付生活費就好，」她向老闆表明，她去上班的目的，就是為了學習購屋。

一年下來，光新北市地區，她就看了近兩百間房，熟到一看物件，就能喊出行情價。

她觀察到，新北市中古屋的屋況較差，競爭對手少，議價空間大，再加上近兩年房市天花板效應，賺價差已非首選。考慮到租金能帶來固定現金流，又較不受大環境影響，因此將老屋整修後，出租給住不起台北市的上班族。

她的第一間房子買在去年九月，她和幾位朋友在新北市三重區團購一間八百萬的中古公寓，以貸款成數八成五計算，每人自備款不到五十萬，整間出租，每月租金一萬六千五百元，扣掉房貸利息，每月還有近幾千元的淨收入。

團購不僅分攤自備款，也同時分攤風險，「什麼東西都對半砍，你入場就很容易。」第一間房子嘗到甜頭，她繼續和朋友合作買房，地點都在新北市，只要賣價低於行情價，就是他們眼中的「便宜貨」，值得出手。雖然新北市中古屋開價相對低，但她仍以實價登錄交易價格的七折開始殺。

留意權狀坪數：
增建、加蓋非銀行估價範圍

她很強調「權狀坪數」的重要性，因為很多物件有增建或頂樓加蓋，但這些坪數不在銀行估價範圍。

例如權狀三十坪加增建二十坪的房子，若銀行的估價為每坪三十五萬，以貸款八成計算，買家可向銀行借貸八百四十萬，但其中並未計入增建坪數，如果未事先了解銀行估價，以為銀行用五十坪來估價，容易有「自己能貸到很多錢，」的錯覺。

「銀行是金主，它說了算！」新聞報導，銀行可貸八成，但這取決於借貸人的信用。「（影響信用的）因素小到你無法想像，」信用卡遲繳、收入穩定度和總收支，都是評估項目，把自己包裝成銀行眼中的「乖寶寶」，是買房半年前必修功課。她在小地方下功夫，讓自己可貸到八至九成。

團購、低總價和高貸款成數，三項因素，讓她在一年內，投資六間房，但除了買到物超所值的房子，更重要的是，把一個「低總價加低單價」的房子改建成多個「低總價加高單價」的套房，增加現金流。

用裝潢、隔間加值：
一間房變五間，創造高租金