說起買房子，你的第一個念頭是什麼？與其被恐懼和貪婪淹沒，不如學會看屋和議價技巧，理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法，幫你一步步完成自己的買屋夢想。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。
每個人對自己的夢想屋，都有一個畫面。不過，不管畫面再美好，我們都需要務實地衡量我們的財務能力。如果你正在物色一間想買的房子，那麼這篇文章可以幫助你具體化找屋的條件。
買屋最務實的第一步，當然是先盤點自己的「自備款」、試算我們可負擔的「貸款額度」，保留一部分自備款作為「裝潢」和「購屋稅費」後，其他的「自備款」即可作為「頭期款」預算，「頭期款」加上「貸款額度」就是「總價預算」了。
對於開始找屋的人，通常對自己的預算都已經有一個數字。但是，接下來呢？要找什麼樣的房子？該如何開始？
由於房子有地域性，通常我們找房子時，都會先從自己熟悉的區域開始看起。不過，就算區域很明確，也是有自己特別屬意的路段喔！
先考慮地區、地段及總預算
以我曾經居住過6年多的台北市內湖區為例，如果我的總價預算設定為1500萬，希望買的路段是內湖區康寧路三段，距離東湖捷運站步行10分鐘內。若我想找屋齡25年內的無電梯的公寓，沒有車位，就我的認知那一帶的公寓的成交行情約在每坪38萬左右（先猜測，錯了沒關係，先寫下來，等我們查完行情後再修正就好）以20%的頭期款來看，我需要準備300萬的頭期款（1500萬x20%），而1500萬可以買到的建物權狀坪數約39坪（1500/38萬）。
無電梯公寓的好處是公設很低，一般無電梯公寓的公設可以先抓0%～10%，因為我們真正使用的室內面積是影響生活空間是否足夠的重要關鍵，所以除了看「權狀坪數」外，還要計算「使用坪數」。
如果我們以10%的公設比來計算，將39坪權狀坪數扣掉10%公設，等於使用坪數約為35坪，夠做三房兩廳的格局。這時候，我將其他我重視的條件，如：學區、格局、通風、採光等附加在下面的「其他條件」。登登登！這樣我的第一組找屋條件清單就出來了！
相同預算下，衡量替代的選項
由於找房子時，相似的預算，可能有不同的選擇。例如，如果我的總價預算可以往上拉到 1800萬，我希望除了無電梯公寓之外，我也可以考慮有車位的電梯大樓，最好屋齡在18年內，這樣公設還不會太高，大約20%左右。可是我知道，如果我堅持路段要跟上一組條件一樣，都在內湖區康寧路三段的話，那邊的中古電梯大樓單價可能會太高，我用1800萬的預算可能買到的坪數會太小。因此，我選擇同樣屬於東湖捷運站周圍，但路段比較裡面一點的康樂街、東湖路、五分街。
就我初步的「猜測」（猜測就好），那邊18年內的中古大樓每坪單價約40萬，而坡道平面的車位約200萬，同樣的邏輯換算下來，我需要準備的頭期款是360萬（1800萬x20%），總價1800萬扣掉200萬的車位後，再除以每坪40萬的單價，我可以買的起的權狀坪數是 40 坪，扣掉20%的公設，我可以使用的坪數是32坪，只要格局方正，一樣夠做三房兩廳的格局。因為我知道那一帶靠近菜市場，所以我在「其他條件」那邊特別列了「不要在菜市場裡面」。如此一來，我的第二組條件也出來了！
除了可以加一點預算，犧牲一點路段的堅持，將無電梯的公寓換成有電梯的大樓外，有可能我也想「升級」一下路段，換到我認為更有增值潛力的地方。不過，由於路段升級後每坪的單價變高，車位也變貴了，在同樣的總價預算內，我能買得起的權狀坪數變小了，加上屋齡越新，公設比通常越高，我可以使用的坪數面積也變小了。在上面的第三組條件換算下，我能夠買的起的權狀坪數可能剩下23坪，使用坪數只有16坪左右，只夠做兩房一廳的格局。如果這樣也符合我的需求的話，我就可以把它列在我的條件組合中，當成看屋的篩選條件之一。
需求不明確，等於白做工
我曾經聽一個仲介跟我說過，有些買方很可愛，看台北市中心、也看三峽、林口，看套房、也看三房，總價預算落差超大，通常這種客戶東看看、西看看，但最後都不會買，因為他的需求太混亂了。雖然很多書上都告訴我們要先看過30、50間以上，才能開始出價，我還是建議大家可以先列下需求條件後，有系統地幫自己找標的看，也可以請仲介將符合條件的物件介紹給你看，這樣看屋比較容易累積經驗，也比較好釐清自己想要的是什麼喔！
你也躍躍欲試想開始列自己的條件了嗎？善用這張表格，一步步具體化自己的找屋需求！
本文獲「House 123」授權轉載，原文在此
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
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