摘要
1.依土地稅法第9條，自用住宅用地需符合戶籍登記、無出租或營業用途等條件，才能享受優惠地價稅與土地增值稅。
2.土地增值稅的自用優惠除需符合第9條規定外，還需滿足第34條「一生一次」或「一生一屋」條件，且出售前一年內不得出租或營業。
依照土地稅法第9條：本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。所以造成很多房東不讓承租人設立戶籍登記或是營業登記，以為這樣就可以享受自用住宅用地的優惠稅率，殊不知「道高一尺，魔高一丈」，稅務人員查稅用心，不是吃素的。
土地稅的種類，有持有期間的地價稅，以及移轉登記時的土地增值稅，地價稅的適用只要符合土地稅法第9條規定就可以主張自用，但是，土地增值稅除了符合第9條規定以外，還要符合土地稅法第34條面積及一生一次或是一生一屋的條件才能適用自用增值稅。其中，該法條第2項規定：土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。
因為土地持有期間愈久，土地漲價總數額愈高，增值稅自用和一般稅率的差額愈大，所以，出售土地要適用自用土地增值稅，必須在出售前一年就沒有出租或是營業的事實。為此，很多房東為了節稅，必須將黃金店面退稅，收回自住，才能符合土地稅法規定。
偏偏有些房東不諳法令，認為只要房客戶籍沒有設籍在該房屋，營業登記也不在該房屋，就可以過關，但是，結論並不如想像一樣。
個案的房東將一樓房屋出租給自助餐店，因為租客沒有設戶籍在該房屋，自助餐沒有設立營業登記，所以，房東在房屋退租後，就開始售屋，拜房市熱絡，一週內就順利售出，並且完成買賣契約簽約，因為持有期間超過30年，一般土地增值稅和自用土地增值稅差額近100萬元，於是選擇一生一次的自用住宅優惠土地增值稅，心想，房客退租了，屋況騰空了，應該可以完成申請。
小心被罰千萬罰金
買賣契約書成立後的次日，賣方完成了土地增值稅自用住宅優惠稅率的申報，3天後忽然接到稅捐處承辦人的通知，不符合自用增值稅的要件！客戶懷疑稅捐處誤判。經過電話查詢承辦人，後來發現，該承辦人在2週前還在該地址買自助餐消費。屆時，賣方啞口無言，自動改課徵一般土地增值稅。
還有一個個案也是類似案例，這次稅務員沒有去消費，但是很直白的告訴我說「谷歌大神」說的，因為網路上還有2月～3月前該地址的促銷活動！讓客戶百口莫辯，立刻改申請一般土地增值稅。
為此，我們提醒所有權人們，誠實納稅是人民的義務，稅捐稽徵法第41條：納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處5年以下有期徒刑，併科新台幣1,000萬元以下罰金。如果因此受到刑事判決或是罰金，甚至為此鋃鐺入獄，恐怕會後悔莫及。
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。