摘要
買房還是買股，究竟哪個比較賺？買房的投資報酬率怎麼算才正確？本篇將說明如何正確計算房貸槓桿的年化報酬率，以及影響報酬率的因素。
在探討台灣房地產投資效益時，我們常會關注其「年化報酬率」。
根據內政部的住宅價格指數和國泰房地產指數，台灣房地產在過去數十年內的年化報酬率約為4.5%。相比之下，指數化投資策略在全球各主要市場的表現更為突出，美股市場的年化報酬率高達12.0%、全球市場則為8.7%。
然而，房地產投資的真正效益不僅僅體現在指數增幅上，槓桿效應還在其中扮演了關鍵角色。透過貸款購房的方式，投資者可以顯著提升其年化報酬率，以5倍槓桿購房，房產投資的真實年化報酬率甚至可以達到9.14%或是更多。
因此，在這篇文章，我將說明如何正確計算房貸槓桿的年化報酬率，以及影響的因素，最後與你分享YP-Finance所提供的免費房貸計算工具。
台灣房價年化報酬率
了解過往的房價走勢，可從內政部提供的住宅價格指數與國泰房地產指數得知。
首先，看到的是「住宅價格指數」過去11年的變化。
圖1：住宅價格指數變化
1.指數從78.96變化至133.18。
2.年化報酬率 : 4.87%。
接下來，我們看的是「國泰房地產指數」過去23年的變化。
圖2：國泰房地產指數變化
1.指數從50.22變化至137.19。
2.年化報酬率: 4.47%。
從以上2種不同指數，以及不同長度的觀察，台灣過去的房價增幅約為4.5%的年化報酬率。
假設以此績效，每個月定期定額1萬元、連續40年的投入，約可累積1,346萬元，算是不錯的成果。
圖3：定期定額長期資產變化
台灣房市與ETF比較
但是我們好奇的是，台灣房地產的增幅，相較於投資來說，哪一個是比較賺的？對吧。
我們所要比較的投資策略，並不是選股，或者是看指標、總經進出市場的主動投資策略，而是採用每一位讀者都能100%複製的「指數化投資」做為比較的策略（指數化投資是一項不必選股，不必看盤的長期好策略，《一年投資5分鐘》有對此方法詳細的介紹）。
過去10年，根據YP指投網的全球指數化投資儀表板，指數化投資在不同市場的績效如下：
1.全世界市場：8.7%
2.台灣市場EWT：10.7%
3.美股市場：12.0%
4.非美市場：4.6%
5.股債8:2配置：7.4%
圖4：各標的績效
對比剛剛所計算出來的台灣房地產4.5%，僅勝出新興市場以及股債配置的iShares Core Moderate Allocation ETF（AOM）與iShares Core Conservative Allocation ETF（AOK）。
無論是全球股票VT、美股市場VTI、非美VXUS，以及大眾常使用的8：2股債配置iShares Core Aggressive Allocation ETF（AOA），在過去10年的績效，皆比台灣房地產的漲幅還快速。
看到這邊，我們能說指數化投資比台灣房地產還賺錢嗎？
恐怕不行。
貸款購屋是槓桿
在上一段，我們透過指數化投資的績效，比較台灣房市的漲幅。看起來多元化的分散投資，年化報酬率比較高，但是這樣的比較方式，其實並不正確。
最重要的原因在於，前述的比較，僅適用於現金全額購買房產的情境，也就是沒有任何貸款。然而，較真實購買房屋的方式，是採用頭期款搭配房屋貸款，借貸購屋便是一種開槓桿的購買模式。
問題就在這，鮮少人不貸款就購入房產，大家幾乎都是借錢買房。
在買房的當下，根本沒有付出同等價值的現金。換句話說，買房並不是單筆投入的金流，還有後續的償還本金以及利息的金流。
因此，我們需要的是依據實際貸款金流計算出來的年化報酬率，才能夠代表該項投資的效益。
然而，由於整體購屋貸款金流較為複雜，一般人計算並不易，你需要的是一個能夠幫你計算真實房貸槓桿年化報酬率的計算機。
我們聽到了！
YP-Finance（YP指投網）將化繁為簡、免費提供房貸槓桿年化報酬率計算機，幫讀者免除複雜的計算過程，輕鬆獲取真實的房貸槓桿年化報酬率。
房貸槓桿年化報酬率計算機
房貸槓桿計算機的使用步驟很簡單，細節如下:
1.填入房屋購買的資訊。
2.預計幾年後賣出。
3.房屋價值的變化有2種方式，年化報酬率或者是直接輸入賣出的價值。
最後按下: 計算年化報酬率就會出現答案！
以1,000萬元的房價、房貸利率2%、頭期款20%、房貸30年，在持有10年的期間，房價的年化報酬率5%成長為例。實際的操作畫面如下：
圖5：房貸槓桿年化報酬率計算範例
根據計算結果，持有房產10年後賣出的交易效益，年化報酬率為9.14%。
解析房地產漲幅的年化報酬率
等等，看到這個年化報酬率數字，你是否會感到很困惑？
房屋的價值是以每年5%的年化報酬率增加，但為什麼這筆房產投資的年化報酬率卻高達9.14%？
關鍵其實出現在「貸款」。
當我們買下房屋這個資產，用的並不是全額付清的自有現金，而是透過頭期款加上跟銀行借款的資金，才足以買入。換言之，貸款買房，正是槓桿投資，也可說是借貸投資。
以支付頭期款20%的方式而言，這其實是5倍槓桿的操作（支付200萬元，800萬元的房貸），屬於高槓桿的投資行為。
不過，我猜看到現在，你可能又會覺得有一點點奇怪。
假如是此項房屋交易是採用5倍槓桿，那為什麼投資的年化報酬率不是5%的5倍，也就是25%呢？
原因也同樣是出在貸款身上。
當你償還每期的房貸，其中包括本金與利息，一旦償還了部份本金，便會改變槓桿的倍率。
隨著每一期的繳款，你所累積的償還本金將會愈多，本金上升，便會降低槓桿，正是這個原因，使得房屋交易沒有辦法保持5倍槓桿。
你可能馬上聯想到，只要繳利息而不用繳本金的寬限期，難道則是一直保持相同的倍率嗎？
沒有錯，在寬限期的區間，由於只繳納利息，年化報酬率會比繳納利息（編按：為此處為本利和）的還房貸過程還高，但實際的年化報酬率也並不會是剛好5倍，這是因為過程你需要付出因借貸而付出的利息。
現在，你已經理解房產年化報酬率的2大關鍵。
接下來，我們將以1,000萬的房價，房貸利率2%，頭期款20%，試著以不同的情境試算，投資房產的年化報酬率。
不同長度的貸款年限（20年、30年和40年）
假設持有房產10年賣出，期間房價以5%的年化報酬率增長，則不同貸款年限的年化報酬率為：
20年：8.36%。
30年：9.14%。
40年：9.59%。
表1：報酬率比較觀察
此外，你可能會想要將頭期款多付一些，進而減輕每月貸款的負擔。但是這樣真的會比較有效益嗎？
不同持有的年份賣出（5年、10年、20年）
以同樣40年房貸、10年持有時間，每年5%的增長，則不同的頭期款百分比，其年化報酬率的結果如下:
20%: 9.59%
30%: 8.32%
40%: 7.44%
表2：報酬率比較觀察
提高頭期款的行為，其實就是降低槓桿倍數，你很可能不會想要在5%的複利增值情況下，降低槓桿。
此外，在先前這篇文章也有提到，要是提前償還100萬元，
20年房貸年限：總資產少賺約莫140萬元。
30年房貸年限：總資產少賺約莫350萬元。
40年房貸年限：總資產少賺約莫800萬元。
房貸槓桿的真實年化報酬率結論
根據過去數十年的數據，台灣房地產的年化報酬率約莫在4.5%左右，相較於全球指數化投資的年化報酬率普遍較低。
但考慮槓桿效應、持有年限和頭期款比率，房地產投資的真實年化報酬率可能會更高。
以1,000萬元房產、20%頭款，2%利率貸款30年、每年5%年化報酬率、在不計任何稅賦和交易手續費下，我們依此條件作為評估買房與買股投資的比較。
根據房貸槓桿年化報酬率計算機的結果，持有房產在過去1年～5年的年化報酬率如下：
1年：15.84%
2年：14.31%
3年：13.14%
4年：12.21%
5年：11.46%
假如過去你在股票市場持有的時間，投資的績效沒有上述的年化報酬率，那你投資的效益很可能是不及房地產的漲幅。
因此，透過此篇文章的解析，相信你一定理解關於房產的年化報酬率眉角，也懂得運用YP指投網提供的房貸槓桿年化報酬率計算機，獲得最正確的房地產投資的年化報酬率。
本文獲「小資yp的投資理財筆記」授權轉載，原文：房地產系列：買房還是買股? 你得先搞懂房貸槓桿的真實年化報酬率
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小檔案_小資YP
一位平凡無奇的上班族，俗稱的小資族。著有《一年投資5分鐘：打造每月3萬被動收入，免看盤、不選股的最強小資理財法》。除了專注本業之外，興趣是分享理財、投資文章。 相信透過長期指數化分散式投資，不需要選股、不需要猜測漲跌的方式，即使是小資族，也能贏回最美麗的人生。
主動享受生活，被動指數投資。