手上有筆錢,該先買房還是買股?從回測20年數據找答案:買房、買股賺得竟然差不多?

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摘要
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買房好還是買股好?

股市、房市一直以來都有個爭辯,投資股票成功認為先累積股票,先買房就會失去資產流通性。支持先買房的人,則因為房價跟著通膨走,時間拉長其實都能賺到錢,尤其2008年、2020年Fed啟動無限QE大撒鈔,加上多數人投資股票總是亂搞亂賠,因此買房優先也成為支持買房的主要論點。

到底要選哪個好?每個人觀點一定都不同。以我為例,本身就是投資股市長期連續獲利的人,當然會認為買股票比較好,但如果今天股票正好買在金融海嘯或新冠疫情期間,那麼房市逆勢上漲的績效就出來了,與其猜來猜去,不如分別來回測房市、股市的漲幅,而且回測不要只看3年、5年,這次直接幫大家抓20年,才不會說有什麼短期利多或利空,至於說到無限QE,回測時間拉到這麼長來看,當然也能消弭短期性的效應。

在開始對照之前,首先我先圖供一組數據,如果你想買一個100元的便當,那麼按照每年物價年化通膨率2%計算,20年之後這個便當會漲到149元,總共上漲了49%。進一步來說,不管你是投資房市或股市,只要回測20年來看,累積總報酬率「未達49%」就是不合格,連通膨都無法打敗,你要還敢我說投資?早點睡吧,夢裡什麼都有。

因此這也是為何定存利率1%無法成為投資工具的主因,即便這20年的銀行利率我們假設平均維持在1.5%,總報酬率也只有35%,不要說獲利賺錢,光是通膨就把這些錢吃光了。

房市回測》台灣房市20年回測績效

國泰近20年房地產指數

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這邊先說一下,雖然內政部也有提供自己統計的數據,但我覺得民間統計數據有時候比較不會美化過,畢竟是政府機關嘛,太難看也有失面子是吧!當然你也可以去看住宅指數,這也是大家經常拿來回測的數據,所以接下來會以「國泰房地產指數」進行回測,相對比較客觀一些。

從近20年國泰房地產指數來看,2004年(民國93年)第4季的全國平均是49.64,為了更細部區分北、中、南房價變化,我再特別列出新北市44.18、台中市46.09、高雄市44.1。到了2023年第2季,全國平均來到138.64、新北市134.1、台中市154.05、高雄市137.88。

接下來分別計算其漲跌幅狀況:
全國房價指數:20年總漲幅179.29%,年化報酬率是5.31%。
新北市房價:20年總漲幅203.53%,年化報酬率5.73%。
台中市房價:20年總漲幅234.24%,年化報酬率6.23%。
高雄市房價:20年總漲幅212.65%,年化報酬率5.84%。

從數據上來看,全台灣的房價報酬率表現確實相當不錯,至於最會漲的則是台中市。不過這邊要特別補充,2020年之後的房地產因為無限QE,因此房價大暴漲至今,其實也還沒有明顯回檔,因此也拉抬了漲勢。

整體而言,買房族的年化報酬率都有5%以上,台中市更是繳出6%以上的亮眼成績,要超過通膨2%也完全沒問題。

股市回測》台股20年回測績效

台股加權指數20年回測績效

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接著是股市回測,我用20年前後的收盤指數來計算,時間點配合國泰房地產指數的區間,一樣設定2004年年底到2023年第2季底,以這2個時間點的加權指數收盤來計算,累計總漲幅為175.51%、年化報酬約5.2%。

平常大家看我回測股市應該也看夠多了,這邊直接不贅述,說重點直球對決——20年回測的結果有沒有超乎你的預期?買房、買股20年績效竟然差不多?

不過加權指數你也無法投資,但你可以買元大台灣50(0050)投資全市場對吧?0050正好2003年就已經上市,而且也是台灣第1檔追蹤大盤指數的ETF,因此拿來回測20年表現也剛剛好而已(延伸閱讀:0050、006208誰比較好?報酬、殖利率、內扣費用等7項目大PK-Smart智富ETF研究室)。

0050在2004年年底股價收盤是48.5元,2023年第2季底是129.1元,再把20年期間的股息合計46元還原回去,累計總報酬率是261.03%、年化報酬率為6.68%。而房市我們不討論租金或其他衍生收入,原因是條件設定以自住需求為主,當然就不可能有額外收益了。

當然啦,以上只是平均數據,如果有能力買到20年前的台積電(2330)是50.5元,一路放到2023年第2季底的股價已經來到576元,這漲幅可是超過10倍呢!再換成買房角度來說,如果你20年前買到竹科新貴居住的竹北,每坪房價也不到10萬元,現在都已經貴到70萬元以上,這漲幅也是6倍以上啊!

所以要說特例就不一定,大家也難以複製,這種事情很難說,大家也都不是萬中選一的高手,這又不夠客觀了,反而算是運氣成分居多,也無法變成常態性。

買房、買股兩邊都不用吵,「都買」不就行了?

兩者的差別是,如果選擇買房地產的人,通常一口氣就投入幾百萬的資金,而且每個月啟動房貸還款之後,這就會把現金流咬死,當然也沒資金可以投資股市了;反過來說,選擇投資股市的人,通常就常常遇到行情震盪,若好死不死遇到崩盤造成適值大縮水怎麼辦?這時候可能還是會覺得買房好。

而買股還有一個優勢,相對於房市,你也不需要鉅額才能投資,而且變現速度超級快。所以最理想的方式當然就是,買一間自住房加上股市投資,同時滿足資產成長(股市)又不怕房價上漲(買屋成本固定)。

但想想一種情境,如果你今天是選擇買房的人,常理而言,所有資金都會綁死在房市,假設還在努力每年存購屋基金,這也很有可能被房價年化上漲5%給吃掉,這時候就困擾了,想追上房價的實質購買力,每年都還必須加碼存入5%的本金,所以為什麼大家都說存房貸基金永遠追不上房價上漲的速度?

這也不是老人亂嗆而已,當房價持續上漲,加上租金行情又隨著房價上漲而增加,一來一往之下,小資族想要存錢買房就更困難了,所以無形中也推升大家選擇買房的意願,這邊說的不是炒房或投資,是「自住」,因為買房之後就不用擔心被房東調漲房租了。

說要買房大家都知道,但如果只是小資族,賺的錢就固定那些,該如何存到不斷上漲的頭期款?其實這時候利用股市累積資本也是不錯的方式,至於要怎麼規畫及布局?下週我會再寫一篇投資股市、房市兼具的策略讓大家參考。

本文獲「玩股網」授權轉載,原文:累積資產第一步是買房優於買股好?回測20年數據告訴你真相!

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