疫情嚴峻+打房稅制政策,價漲量縮,未來房地產恐有3大難關要克服

MR JAMIE moneybar
About
撰文者moneybar
moneybar是財經商業社群網站,幫助你實現財富自由,快樂退休。我們打造「個人化」財商FQ知識,提供:國際金融資訊、台股及ETF投資趨勢、高手實戰經驗。追蹤我們,提升你的 「資」識力,成為投資高手!
疫情嚴峻+打房稅制政策,價漲量縮,未來房地產恐有3大難關要克服

台灣在當了很久的防疫模範生以後,最近失守,進入3級警戒。在不知道還要持續這樣狀況多久的情況下,房地產除了疫情,7月還要迎來重大的稅制變革。我認為可能會迎來一個轉折點,房地產將面臨3個難關:

難關1》買房難:貨幣不保值,供給量萎縮

很多人會問,疫情嚴重,很多人工作不保,中小企業裁員虧損,房價會下來嗎?我只能說,從國外的案例來看,都是相反的結果。不管是美國、英國、韓國等等,房價都是大漲。我想台灣可能也會產生這樣的結果,未來房價將持續墊高,買房變得更加困難。

資料來源:moneybar

1.印鈔造成貨幣不保值,資金轉入房地產:因為疫情嚴重,政府勢必要印更多的錢、發更多的補助款。原本要升息的狀況,反而朝降息的方向前進。貨幣購買力大幅下降,使貨幣「最不保值」,有多餘資產的人,會把資金投入房地產、股市。

2.重稅打房,屋主不賣,市場量縮:回顧過去一整年,台灣房價跟著全球降息等措施、資金熱錢湧入,2020年房地產可說是熱鬧滾滾,各地的開工量、成交量都大幅增加,2020年的六都移轉棟數也創下6年來新高。

面對煞不住的買氣,政府推出打房政策,其中包含7月1日將上路的「房地合一稅2.0」,短期持有者轉售會被課徵重稅,最高達45%,原本預估會湧入市場的賣壓可能會消失。當市場上的物件選擇變少,房價往上是很有可能的事。

以國外案例來看,百業愈慘,央行印鈔愈多,股市、房市漲更多。2020年美國疫情大爆發,祭出封鎖令、管制令,導致各行各業深受打擊,唯獨房地產引爆熱潮,最主要的原因,即是美國聯準會(Fed)祭出無限制的量化寬鬆政策、降息政策、房貸利率調降等措施。根據《經濟學人》,過去一年疫情期間,美國房價漲11%、德國9%,其中英國的經濟面臨300多年來最嚴重衰退,房價卻上漲達8.5%。

另外,這次疫情衝擊之下,在國際間可以看到這波漲幅「蛋殼區」幾乎高過「蛋黃區」,原因來自於各國封鎖後,遠距工作變多,許多人選擇郊區買房;還有疫情投資潮,全球股市「漲」聲響亮,美國道瓊工業指數創下有史以來新高,台灣加權股價指數更突破「萬七」大關。

難關2》賣房難:價漲量縮,產業走入惡性循環

房價看似漲定了,那屋主、代銷、房仲會是最大受益者嗎?其實未必。屋主賣房會受到重稅的壓抑,持有期間算是無預警的拉長了,而在房價續漲的狀況下,政策只會愈來愈嚴格,對屋主不利。

至於從業人員,作業的難度將會高很多,包括建商要面對土地成本、營建成本高漲,代銷會面臨業主大幅調價,房仲會面臨社區的限制看房等,成交量縮也會是一個必然的趨勢。

資料來源:moneybar

1.預售案大幅調價,銷售難:全球原物料暴漲,根據彭博資料,食衣住行的原物料成本,都相較2年前疫情未臨時飆漲,豬肉、棉花、木材等紛紛喊漲;此外,與營建業最有關聯的金屬、鋼鐵等物料,也出現明顯漲幅。

不過,對台灣來說,影響最大的應該是缺工的問題,尤其現在疫情嚴重,更不可能開放外勞來台,目前全台都在搶工人,台積電要蓋廠房,用2倍以上的工資,把最好的工人吸引走,因此一般建商蓋房子的成本比以前要高很多。

至於土地,飆漲的幅度肯定不會低於房市的漲幅。建設公司會因為買地不易、營建成本調升等原因,大幅調高售價,因此代銷的銷售難度會增加。這個趨勢,從今年以來原本在市場走中低價位的寶佳、茂德集團,都展開了大幅的調價策略可以看出。

資料來源:moneybar

2.社區自主隔絕,外人仲介帶看困難:房仲帶買方進入社區看房的規定都變得更加嚴格,有的會收費,有的社區會限制每日的看房組數,甚至也有完全禁止仲介帶看的社區,以往有大量買方在同一時間進入熱門房子的景象將不復存在,帶看會比以往更加困難。

3.政策將對賣方更加嚴厲:面對產業的根本問題所造成的房價上漲,政府基本上只會制訂更嚴格的打房政策,持有多戶的屋主肯定受害,但只持有1戶的正常屋主,也可能面臨換屋不易的問題。

難關3》品質管控難:邊境管制缺工,房屋品質受考驗

各國採取邊境管制措施,外籍移工難進入台灣,導致建案缺工問題會愈來愈嚴重,這樣的情形可能會衝擊建案的營造品質。找工人很困難的話,要求營建品質將會更困難,因此建議消費者,買預售屋要特別留意施工品質,或找專業的驗屋團隊驗屋。

資料來源:moneybar

1.邊境管制措施使工人銳減、建案缺工:受到新冠肺炎病毒影響,政府實施邊境管制措施,外籍移工入境人數大幅下降,再加上2020年建案看好買氣,開工數創近7年來新高,也使得建案缺工問題日趨嚴重。然而,台積電在南科設廠,用2倍工資吸引大量優秀的工人前往,在缺工的情況下又要趕工,建案品質可能會下降。

2.建案品質恐下降,建議買預售屋須驗屋:有購屋需求的民眾,需多加留意建案品質,建議民眾可以找合格的驗屋公司,控管房屋的施工品質。

小結》

疫情之後,未來房市可能會出現房價上漲、持續增稅、施工品質不佳等現象,如果有買房需求,建議以下的考量:

1.成屋優於預售:預售屋會反映購地成本、原物料的漲幅,目前各大案場都能看出現況,且案場也會因應市場機制調價;比較起來,成屋是過去的營建成本,入手價格會比預售屋有相對優勢。

2.大型建商優於小型建商:如果以量販店和超商為例,大型建商就如同量販店,採購原物料成本相對便宜,價格上也絕對有相對優勢,成本控管較安全穩定,且建築品質也相對較好;小型建商則可能有財務風險,畢竟預售屋都會蓋2年~5年,可能會因原物料、工人成本提升,發生無法交屋、延宕交屋的風險,最後變成爛尾樓,近幾年的這類案例不算少。

3.先求有再求好,房貸用好用滿:大印鈔時代來臨,錢愈來愈不保值,再加上全球因疫情肆虐,聯準會貨幣政策寬鬆、降息,國內房貸利率也創下新低,在這樣的時空環境下,現在進場買房最大的優勢,是能讓負擔變少,加碼的30年、40年房貸,適度讓貸款幫你分擔通貨膨脹的風險。

建議預算有限的民眾,買房可以拉長還款年限,因為買房並非一步到位,等未來收入變多、資金充裕,是可以再換房的。

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:創辦人觀點》疫情之後,房地產將面臨的3難


延伸閱讀
中古屋價格高於預售屋,房價倒掛怎麼辦?顏炳立:剖析2熱點,自用、投資都不怕
台灣高房價是「這12年」造成的...打炒房有用嗎?達人:房價可能會止漲到2023年

  • 分享: