商周財富網 ETF 美國房市熱3年!買入這兩支ETF,美國人拼命買房,你在台灣猛賺

美國房市熱3年!買入這兩支ETF,美國人拼命買房,你在台灣猛賺

撰文者畢德歐夫
現職為外資券商當沖交易室經理,曾管理超過30位交易員。學生時期開始投資股票,20歲開始國內期貨與選擇權的操作,而後延伸至國際外匯、指數、活牛、農產品與美國公債期貨,22歲賺到了第一個百萬。而後進入外商當沖交易室學習,累積交易筆數超過125萬筆。

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四天連假許多人提早出國旅遊去了......不過也有部分行業的朋友還在崗位上努力。

在路上碰到好久不見的一位房仲朋友阿家,我笑笑打招呼說:「最近這一兩年都很難作吧?市場的量能急縮對你們影響超大。」

阿家挺拔的身高應該有180公分吧!過去幾年一直在房仲直營店上班,也是位厲害的top sales!

一向樂觀又好脾氣的阿家瞇著眼笑著講:「是啊!去年真的蠻慘的,不過今年一月到現在三月有越來越好的跡象,尤其兩房跟三房的中古屋都還不錯,新成屋跟老公寓跌價幅度就比較大一點。」

由於趕著去接小孩,我就隨口再問了一句準備趕著走:「那你三月業績如何呀?有作到幾間?」

阿家依舊笑笑著露出一排整齊的白牙齒說:「四間......運氣運氣。」

我帶著驚訝的表情,然後跟他說再見!就趕著離開了......心裡想著,這樣的低迷量能,很多仲介兩個月都不一定能成交一間,除了運氣之外,應該實力還是佔了一大部分。

房市多空我想應該就跟股市多空一樣,難以準確預測,任何人應該都保持謙卑的心態去面對市場。

相較於台灣這一兩年的冷清房市,我們觀察到美國房市情況不像台灣這麼冷......而且是呈現一個強勁的走勢。

美國房市多頭強勁,漲幅已創下2014年6月以來新高

根據標普CoreLogic Case-Shiller房價指數顯示,全美房價在1月上漲5.9%,同時也創下31個月新高。

西北部和西部城市維持上漲動能,西雅圖、波特蘭和丹佛的房價漲幅在20個被追蹤的城市中名列前三。過去一年來,這些城市的漲幅均名列前茅。

雖然Fed前陣子升息一碼(0.25%),但這並不足以熄滅買房者的熱情,除非Fed今年跌破眼鏡「再升息5次」(市場目前預期還有2~3次),那可能就會引發民眾的擔憂。

房貸利率的上漲會令不少家庭無法以目前的價格購買房屋。當然最終將推動價格下跌。

這邊要提個觀念給讀者,許多人一直認為升息就會讓房價出現「崩跌」,這是有些錯誤的觀念......為什麼?

這樣想法的人,思維大致如下:
1.升息會讓貸款利率升高
2.已經背房貸的人每個月繳款會更吃力
3.還沒購屋的人會更觀望,甚至退縮

當時2008年金融海嘯不就是這樣嗎?

這邊要解釋當初2008金融海嘯篇幅會有些過長,網路上已有許多歷史資料,這邊不贅述。

升息只有在「末升段」的情況下,才有可能導致房市的慘跌,而升息的「初升段」,房市在歷史上都是健康而良好的。

因為Fed升息是建立在經濟有慢慢復甦,並且有過熱之餘,所以才會有升息這個動作。而景氣轉好,消費者所得也會增加,所得增加自然就能提升買房的能力。

升息是因為經濟開始復甦,初始階段對房市不會是利空

像美國這幾次升息,但台灣並沒有跟進......原因彭總裁也講得很清楚了,台灣目前沒有升息的條件,因為銀行裡的爛頭寸還是太多,沒有去處......而且沒有過熱的通膨情況,依舊維持低利的環境。

而美國前年、去年、今年,目前各升息一次,房市指數呈現節節攀高。

看看兩個建築類ETF的表現吧!一檔是ITB(iShares道瓊美國房屋建築業指數ETF)、另一檔是XHB(SPDR標普房屋建商ETF):

圖為ITB月線圖
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圖為XHB月線圖
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從這兩者的月線圖看來,反映的就是房市指數並沒有崩跌,反而是上漲趨勢。這就是我們想要傳達給讀者的邏輯思維。

川普想繼續寬鬆,過度鬆散的最後才會造成泡沫破滅!

川普在競選期間幾乎沒有提及住房政策。可是他在8月一次演講中提出,要將美國房產抵押貸款標準放寬鬆。未來一旦成真,銀行可能會放鬆貸款標準,降低貸款資格所需的信用評分。這將在短期內促進借貸,圓更多人的買房夢。

補充:美國人買房的難度並不比台灣人容易,因為美國貸款利率目前大約4.23%,台灣大約1.8%上下。而信用評估的嚴格度,經過2008年金融海嘯後,紛紛提高。下圖為近五年來美國30年房貸利率走勢:

如果川普真的成功鬆綁了放貸標準,這時候才真的開始要進行泡沫的末段,至於現階段......嗯,盡可能享受泡沫本身吧!

美股第一季順利落幕,多頭再下一城,準備迎接第二季的到來吧!如果喜歡我們專欄,歡迎分享給更多朋友閱讀。

[快速結論]

升息就會導致房市崩盤?這肯定不是事實,美國房市走出近三年來的新高,遠在台灣的你,卻可以利用ETF工具去投資,甚至挑選房產個股去買進,這並不是難事。泡沫本身並不可怕,在泡泡破滅之前,我們要作的就只是享受這個過程。

本文獲作者授權轉載,原文:全美房價創下31個月來新高,面對升息的環境,房市為什麼還節節攀高?這兩檔房產ETF能幫你順利參與這波美國房市多頭行情

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