房子都在同區,為什麼每坪成交價卻差到5萬、10萬?3招看穿行情,房價省25%

說起買房子,你的第一個念頭是什麼?與其被恐懼和貪婪淹沒,不如學會看屋和議價技巧,理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法,幫你一步步完成自己的買屋夢想。

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大家剛開始看屋,一定很容易對行情感到疑惑,尤其是開始查詢實價登錄後,會發現明明都在同一個生活圈,相似的屋齡和樓層,為什麼有成交每坪30萬的,也有成交每坪35萬的?這是因為成交行情,其實是一個價格區間,從來就不是一個固定的價格,只是我們可以從中計算「均價」(建物每坪的平均單價)。就算在同一個生活圈,不同的路段、不同的巷弄就是會有不同的行情,所以在分析行情時一定要特別細心才行。

對於剛開始看房子的朋友,我個人認為最好的方式就是直搗黃龍-實際走訪仲介門市,表明你在找這一帶的房子,但對行情還不熟,問他們有沒有地圖,可否跟你說明這附近的區域行情。如果你遇到的仲介夠專業,就會將區域分成許多小區域,再針對不同的小區域分析行情給你聽。

以我熟悉的台北市內湖東湖為例,東湖可以簡單分為以下幾個區域,每一小區的行情都有很大的差異:葫洲捷運站附近的內湖二期重劃區(成功路五段和康寧路三段路口東北側)、明湖國小、明湖國中一帶(康寧路三段)、東湖路一帶(東湖路上的門牌號碼越小的,表示越靠近康寧路三段,行情越高。如果是巷弄裡的房子,則和巷弄位置與巷弄寬窄有關)、康樂街(康樂街85巷前,較接近東湖國小,行情比較高;康樂街85巷後,較靠近東湖國中,因為離東湖捷運站比較遠,行情略低一些)、五分街、安康路(菜市場街,離東湖捷運站很近,但因為菜市場的環境比較亂,白天早市較為喧囂吵雜,行情則依是否位於市場裡面而異)。

熟悉每個路段的行情有個好處,一樣都是東湖捷運站附近,如果仲介今天通知我有間在東湖路頭的公寓,屋主急售,每坪只要35萬就賣,我一定馬上去看,如看過OK我馬上就用每坪32萬下斡旋,慢慢加到35萬。反之,如果那間公寓是在康樂街頭,我一定會談到30萬、甚至28萬以下才會考慮買,價格馬上差25%。仲介可能告訴我,東湖捷運站附近的平均行情是40萬,這一間只要35萬,很便宜…他說的平均行情40萬可能是對的,可是那是捷運站附近街廓漂亮路段的成交價,和狹小巷弄間的物件行情可是差很多喔!如果不是對區域行情有全盤的認識,我一定不敢這麼快做決定,也容易被仲介誤導。

除了說明你詢問的小區域之外,仲介可能還會跟你分析大區域的區域行情。經過仲介的介紹,我將內湖分為以下幾區:正內湖(捷運西湖站、港墘站、文德站、內湖站、大湖公園站)、東湖(捷運葫洲站、東湖站)、內科園區(瑞光路一帶,目前無捷運站)、內湖四期重劃區(民權東路六段一帶)、內湖五期重劃區(行善路一帶)。光每一區又可以針對不同的路段分析不同的區域行情。如果你有興趣,就可以針對每一區找3~4位仲介,請他們用地圖分析給你聽,聽完十幾個仲介分析完再將資料整合一下,你也變成超級「內湖通」了!

除了利用地圖針對路段來做區域行情分析之外,如果你看的房子是較新的重劃區,大部份的社區都有建案名字。由於每個社區的特色不同,公設設計(有的社區有游泳池、健身房、閱覽室,有的社區雖然公設比近30%,但是公共設施卻很少)、屋齡、建材、管理等也都各有特色,所以行情各有不同。如果你喜歡重劃區的房子,一樣可以善用仲介提供的地圖,地圖上通常會標明每一個社區的位置,再上網google看一下每個建案的屋齡、公設比、公共設施、戶數等,也可以針對每個社區挑1~2間待售的物件約看,篩選完之後大約只會剩下幾個社區符合你喜歡的條件,當這些社區有釋出物件時,你就可以好好考慮是否要購入。

每當我研究一個新區域時,總是會用這樣的方法土法煉鋼一次。我會花個周末挑10幾個物件看,回來再上網查行情、做功課,尤其現在又有houz工具可以用,非常方便,然後再挑其他的物件繼續看。以台北市的南港經貿園區重劃區為例,我可以比照仲介提供的地圖,並google所有社區的地址、屋齡、建商、坪數、公設比、戶數等整理成一張表,再從中挑選符合我坪數需求的所有社區看一輪。就連研究台中七期重劃區、高雄美術館特區,我也比照這樣的方式做一次。你問我:「這樣不是很花時間嗎?」是啊!是很花時間,可是,一間房子少則數百萬,高則數千萬,不值得我們花這些時間嗎?

至於資料要怎麼取得,基本上當你有了清楚標示的地圖,多跟幾個仲介聊天,加上google大師的幫忙,一定都找得到。許多直營和加盟仲介都不乏專業又用心的經紀人,由於仲介深耕當地區域,對於路段行情相當熟悉,請教他們也是一個很好的方式,又可以培養你跟房仲成為好朋友,一舉兩得!當你對區域行情有更完整的認識,有便宜的好物件出現時,你會更有信心,適時掌握機會!

仲介朋友越多越好?先廣結善緣,多交流資訊,再從中篩選質感好的仲介!

剛開始接觸一個新區域的房子時,最好多挑不同仲介的物件看屋,因為,從不同仲介口中通常會接收到更多不同的資訊。例如:我今天要看某一區的房子,我會上網先瀏覽物件,挑3~4間物件約看,而且這些物件全部來自不同仲介經紀人,而非一家仲介連看4間。等到看了好幾間,開始對這一區的行情和環境比較熟時,大約也認識了十幾位這一區的仲介。這時就可以針對這些仲介中幾個比較用心、質感較好的,把需求條件列給他們,請他們幫忙留意合適的物件囉!

區域建設訊息集散地?多逛預售屋的接待中心!

除了看中古屋,我也很喜歡逛預售屋的接待中心。除了有免費的咖啡可以喝(有時還有三明治和義大利麵可以點餐),還可以看看美美的樣品屋(雖然裡面充滿了各種廣告陷阱,但許多裝潢的巧思還是很值得學習)。更重要的是,在接待中心裡的那一個多小時,接待我的小姐會傾全力為我介紹關於這個區域的發展藍圖和未來1到10年的所有利多。(多棒的資訊!聽完她的匯整後再回家Google做功課可就輕鬆多了!)

你知道某一塊地最近被哪一個財團買下來,準備蓋商場嗎?哪一條捷運線的預算剛通過,即將實地勘查決定路線和車站地點?哪裡準備要蓋高架橋或隧道,讓對外交通更便利?哪一塊地要規畫為萬坪公園?哪一家大企業的總部要遷到這裡?…這些會影響區域行情的資訊,銷售小姐不僅已經為你整理好,還會提供圖文並茂的資料供你參考,你要做的只是記下來,回家google。只要熟悉區域的公共建設計畫,在建設完成之前先去買,自住等增值,等到建設完成,就能買到「以後看起來便宜」的房子,如果未來有需要換屋,也可以享受一波增值的空間。

有位老師你一定要認識:Google大師

想要探詢心中想買的房子所在的地段區域行情,當然要好好善用網路資訊,其中最厲害的我們首推為Google大師!

在Google上輸入任何你有興趣的區域,後面再加「房地產」或是「房價」,你會看到許多相關的新聞或文章,你可以邊瀏覽邊做筆記,遇到不知道的新知識就再進一步請教Google大師,如果Google大師也查不到,就可以先記下來,下次看房子時請教仲介。

另外,當你想知道某個建案的成交價或是優缺點,也可以輸入建案名稱,搜尋結果除了會看到該建案的詳細資料、新聞稿或相關報導,也會看到許多網友實際議價的經驗分享,是個很有效率的研究管道。

不管輸入的是哪一種關鍵字,只要跟房地產有關,幾乎都會搜尋到某些討論區。如果你曾經瀏覽過這些討論串,你可能會被正反交戰的文章給嚇到。畢竟,不管在什麼時間點,一定都有對房市樂觀的人,也有對房市悲觀的人。這時可以參考兩種不同觀點的網友意見,但記得,要保持中立,不要因此左右了你好好看房子的動力。還記得我們前面說過的嗎?不管什麼時候,都有買的便宜、物超所值的房子,也有買太貴的房子。只要你把基本功練好,在瀏覽眾多文章與討論時,你便能夠有信心分辦房市訊息,隨時準備好自己,在好房子出現時,就能好好把握機會,不會猶豫!

Q&A:低於銀行估價的房子,一定有買到便宜?

我們都知道銀行的估價通常比較保守,因此有些仲介會以「銀行估價已經估到xx萬」來彰顯屋主的價格真的很便宜。如果屋主的價格低於銀行估價,是不是就一定安全呢?

錯!就像實價登錄裡的行情從來不是一個固定的價格,而是一個區間,銀行的估價也是一個範圍。例如,鄰近成交行情30~35萬,有銀行估價30萬,也一定有銀行可以估到35萬,當銀行貸款缺業績時,甚至有機會估到36、37萬。有些區域的成交行情落差很大,如台北市中山北路,新成屋動輒80、90萬,中古華廈很多都不到50萬,如果有銀行將某間中古屋提高估價到近60萬,而屋主要賣52萬,其實價格並沒有便宜到哪裡去,別因此掉入銀行估價迷思。

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