商周財富網 房地產 她用這個計算方法出價,5次有4次買到房、總價還省下100萬以上!

她用這個計算方法出價,5次有4次買到房、總價還省下100萬以上!

撰文者邱愛莉
說起買房子,你的第一個念頭是什麼?與其被恐懼和貪婪淹沒,不如學會看屋和議價技巧,理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法,幫你一步步完成自己的買屋夢想。
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不論開價多少、打聽到的價格資訊為何,最終你的出價還是要以你的推算合理價為準。合理價該怎麼算?「成交行情查詢」和「區域行情分析」這些資訊會成為你心中推算合理價的那一把尺,再斟酌裝潢、屋況、格局、採光、視野、樓層等個案因素給予些許加減。

舉例:如果某一帶25年的電梯大樓成交行情大約為48萬/坪,平面車位大約200萬,以一個建物權狀30坪的房子而言,當你在推算合理價時,最基本的合理價就是:48萬/坪 x 30坪 + 200萬 = 1,640萬。若此物件屋況較差,例如有壁癌或裝潢老舊,你推估需要花50萬整修,那麼剛剛算的價格要扣掉50萬才算合理價。另外,我也常被問到以下幾種狀況:

一樓公寓如何推估合理價?

一樓的房子需要考慮是否有店面效益?門前是否有庭院?是否可以停車?如果是店面,除了考慮租金投報率,最好的方式是參考同一排房子一樓的行情比較準確,或多請幾家銀行進行估價比較。

頂樓加蓋如何推估合理價?

頂樓加蓋,除了要問是否為83年底以前加蓋的,並注意不要買完全加蓋到滿的頂加屋,還要詢問仲介或屋主頂樓加蓋的坪數有多少,和是否曾經被報拆。

頂樓加蓋的房子有以下兩種合理價計算方式:

•將加蓋坪數當成1/3價計算:

如果你看的物件是公寓4樓+5樓頂加,若4樓的權狀坪數為30坪,行情為27萬/坪,5樓頂加坪數為20坪,則4樓+5樓頂加的合理價推算為:

30坪 x 27萬/坪 + (20坪 x 27萬/坪)/3 = 990萬

•比照同棟2樓的價格計算:

這是我自創較為安全的估算方式。雖然頂樓加蓋的使用坪數較大,但畢竟還是違建,就算舊違建列管為「緩拆」,不代表「不拆」,因此處理上還是保守點較好。你可以查詢鄰近區域條件相仿的公寓2樓的成交行情,再乘以權狀登記坪數,就可以抓出頂樓+頂加的合理價格。以上述的例子來說,如果同棟的2樓行情為30萬/坪,則4樓+5樓頂加的合理價為:

30坪 x 30萬/坪 = 900萬

這樣的算法比較安全的原因是:你用2樓的價格買頂樓,雖然多爬幾層樓梯,但也換來頂樓加蓋所增加的使用坪數。通常這樣的計算方式會比第一種將加蓋坪數當成1/3價計算的算法還低,兩者相差近百萬!但對買方來說比較安全,重點是,我每次以這樣的算法當成我的目標價,5次有4次是買得到的!

買頂加的房子時不要陷入仲介說的「頂加使用坪數大,很搶手」的迷思。因為有頂加的房子雖然使用坪數大,但通常需要使用坪數大的家庭多為三代同堂。然而,家裡的長輩通常不會考慮4樓或5樓以上的房子,每天爬上爬下實在太累了,且現在的年輕人很多很懶,寧願空間小一點,也不喜歡爬樓梯,所以如果考慮買頂加,價格真的不要客氣,你的競爭者其實沒有想像中的多,反而是很多投資置產的族群喜歡買頂加,隔成套房出租,因為使用面積大,所以投報率相對較高。不過,通常這類買方算盤打得很精,價格不會拉太高,除非屋況裝潢得很好,或者是電梯大樓的頂加,不然,用同棟2樓的價格來估算已經很合理了。

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