「乙種工業用地,不會寫在謄本上!」閱歷上千棟房地產的老手,也曾犯過的錯誤

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「乙種工業用地,不會寫在謄本上!」閱歷上千棟房地產的老手,也曾犯過的錯誤

實務經驗很重要,但是膽量卻是最好的途徑,但只有膽子卻沒有腦子這也不是辦法,所以,我奉勸大家雙管齊下才是最佳良方,持續學習專業知識,另外也要不斷看房,累積更多實務經驗,如此一來,成功亦不遠矣。

很多前輩們都跟我說,看過100間房子之後,你就會真正知道自己要什麼?這時便可以出手。可是每每回想當時的我還真不知道到底在看什麼,總覺得房子就是一個空間,每次通常只花個3分鐘就看完了,私毫不清楚看房子的重點是什麼?甚至不知道怎麼評估價值?

當然,現在的我相當清楚自己想要找什麼物件,看房子時要注意哪些重點,畢竟一開始看房子時,我連自己是要自住還是投資都搞不清楚,結果便是公寓、華廈、電梯大樓都約來看,甚至連地區也不限制,因為一開始我只跟仲介說,我想要買價格便宜的房子,所以仲介就帶我到處看,後來我發現這真是浪費時間。而待我重新整理自己的方向後,我鎖定總價相對較低的物件地段良好的房子,地區鎖定在租屋需求量大的台中市北區,鎖定的類型為公寓,至於屋齡、坪數、樓層等不設限,只要是價格便宜的房子,我都有意願出價,自此之後,我終於發現自己開始有方向!

還記得有一天,我接到一通仲介打來的電話,語氣聽來非常急促,他跟我說:「有一個物件因為屋主開價低於市場行情,十分難得,若有興趣便趕快來看。」我當時非常緊張,因為看屋經驗不多,也很少碰到仲介願意提供便宜物件給我,於是趕緊放下手邊的工作,跟著仲介跑去看看這一間房子。看過之後,大家都覺得這確實是一個屋況不差、地點跟生活機能也不錯、甚至開價還低於行情的物件。興奮到不行的我當下便請仲介把謄本(這部分由地政司所管轄)調出來看看,並且趕緊把此物件跟前輩們討論…。只是萬萬沒想到,前輩們看過這個案子後居然跟我說:「此地段是乙種工業用地,雖然是在都市計畫內的土地,但因為屬於工業用地,所以這樣的開價其實並沒有比較划算。」

我當下聽得一頭霧水,什麼是工業用地?而且謄本上面的使用分區也沒有顯示是工業用地啊!前輩看我一臉茫然,於是跟我說:「謄本是歸地政司來管理,都市計畫內的土地則是由營建署來管理,所以是在都市計畫內的土地。而謄本不會顯示土地的使用分區,此區的物件通常都會賣得較便宜的原因,就是因為此房子的土地使用分區為乙種工業用地的關係!」

當時的我,根本還不太懂謄本、土地分類、使用分區到底是什麼意思,但是我把前輩跟我說的內容轉述給仲介知道:「此物件的土地是屬於工業用地,所以他的開價根本沒有比較便宜」。業務聽完我的解說後,態度支支吾吾,一臉心虛的模樣,這才明白我並不是那麼好欺騙的客戶,日後提供給我的物件相對也就不再出現此類的假狀況。

看不懂謄本,慘被仲介騙

其實除了我自己,身邊親友們因為專業知識不夠,再加上誤信不當資訊,差點買下條件不好的物件,這種例子比比皆是,奉勸大家不得不謹慎!

還記得某天有一個朋友打給我,他向我表示自己想要做一些資產配置,想買個房子來穩定收租,但是他其實對不動產沒有太明確的概念,所以拜託我從旁協助他找到適合的房子。也因為是自己的好朋友,所以我當然答應從旁協助他,之後他就開始自己去找仲介看房子,看了大約十幾間之後,他跑來找我:「我覺得我找的房仲業務很奇怪,跟我介紹房子時,感覺都不太會講真話…。」

有一次透過仲介介紹,他看中了一間房子——屋主開價280萬,室內坪數28坪。他已經看過一次,並且下了10萬的斡旋金,因為他覺得價格真的蠻便宜,地段跟周邊環境也很好,只是他心裡總有一點點疑慮:他感覺這個房子不像仲介所說的有28坪?於是,他打電話給我,請我過去幫他鑑定一下。掛上電話後,我立即帶著儀器過去幫他測量,結果發現,這個房子的實際坪數還真的不到28坪,只有21坪,另外的5坪多的空間是用鐵皮屋外推的虛坪,結果與仲介所說的確實落差很大。

我當著好友的面就跟仲介提出抗議,表示他已嚴重違反法律上的居間人義務,如果真的因為不實的訊息導致消費產生糾紛,我們有權利上法院對這位居間人提告並要求賠償。這位仲介看到我並非外行,他就立即改變他自己的說詞,表示是自己看錯了,立即跟我們道歉,最後則是退回10萬的斡旋金了事。

朋友一直感謝我協助他,表示自己在不太懂房地產的情況下貿然投資,其實蠻容易採到地雷的,由此可知買一間房子要考慮的點很多,地段、環境、產權、坪數、格局等各式各樣的評估點,每一個環節都需要釐清,才能有效降低風險。

也因為這幾次差點上當成交的經驗,讓我更加篤定必須盡快補強自己的房地產專業能力,否則肯定在資訊不對稱的坑裡摔一跤!房地產是一個技術門檻不低的領域,直到現在我還是持續不斷地學習,這一路走來的經驗,希望能供大家做為寶貴的參考。

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