算給你看!公寓改建「1坪換1坪」為什麼這麼難?

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「有一棟4層樓的公寓在推動改建,住戶A跑來問我,改建之後會變成幾層樓?我回答『12層』,沒想到,住戶A接著說『那我們可以1間換3間嘍!因為4層變12層,是3倍』。」這是佑佑最近去上「危老重建推動師」課程中,林育全講師分享的一段故事,我聽完覺得很驚悚也很無奈。

1間換3間?當然不可能,因為就連室內面積「1坪換1坪」都不太容易了!為什麼這麼說?先幫大家用白話文解釋一下建蔽率、容積率,假設你有一張白紙,上面有100個1公分乘以1公分的格子,然後給你最多225個1公分乘以1公分的箱子,要求你把這些箱子放在白紙上,但規定你最多只能使用45格,剩下的箱子可以往上疊。

其中,「最多45格」的規定就是「建蔽率」,會牽制平面的使用面積,「最多225個箱子」則為容積率,會影響樓層的高度。而台北市常見的第三種住宅區土地,建蔽率就是45%、容積率為225%。

在遙遠的古早時,基本上建築物是看面前道路寬度決定蓋多少,直至1990年代,全台才開始實施容積管制,所以古早厝很容易就蓋好、蓋滿、蓋超過現在的容積率、建蔽率上限。

以台北市的第三種住宅區來看,假設100坪,以往建蔽率為60%, 4層樓公寓來算,容積率為240%(60%×4),樓梯間大約占5%,所以室內面積(不含陽台)的容積率為228%(240%×0.95)。

屋主要拿回72.4%,室內面積才不會縮水
假設現在民眾利用《危老條例》改建,拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍,可以蓋到容積率315%(225%×1.4)。換算一下,228%是315%的72.4%(228/315),所以假如跟建商合建,你起碼要拿回72.4%才能室內面積不縮水(且此處還不考慮1樓權值較高的問題),換句話說,建商拿到全案的27.6%。

但問題是,建商又不是佛心企業,他們也要賺錢,分回的坪數賣掉之後,要能夠因應建築成本、人力成本、甚至還有改建期間,地主在外租屋的租金等等。所以房價愈高、「餅」愈大,建商分回較少的坪數就能因應開支,地主當然可以分到相對多的坪數;反之,房價愈低的地方,建商愈不想碰,因為地主分回一定大幅縮水,意願低、案子難成。

除非重建時的容積比原先的容積多很多,或者是新建物的房價夠高、建商的成本夠低,否則室內面積「1坪換1坪」真的只是口號!目前市場上,大多數的合建案,建商的分配比介於35%~40%,地主則分回60%~65%,明顯和72.4%有落差,所以地主不願出資,就要有室內面積縮水的心理準備;否則「使用者付費」,室內面積不縮水,便要有荷包縮水的打算。

但佑佑必須老實說,老屋重建不應該只關心資金的問題,因為改建後,讓人安心居住的空間才是最重要的資產啊!

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