商周財富網 房地產 吳淡如385萬新宿買到房》日本置產大賺的光鮮亮麗背後,你不知道的六件事

吳淡如385萬新宿買到房》日本置產大賺的光鮮亮麗背後,你不知道的六件事

撰文者止凡
土生土長香港人,草根出身,普通打工仔,並非金融財經界人士,閒時在個人網誌分享有關價值投資及財務自由相關知識,不談投資貼士,不追逐市場,網誌瀏覽量數以百萬計。曾舉辦投資工作坊,接受多個媒體邀請作訪問、講座等,現為財經雜誌專欄作家,出版多本財經著作,包括《取之有道》、《積財有技》、《財商有價》、《財富未來》。

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早前看見日本房產投資達人上一個電視節目,在節目上一面倒唱好日本房產投資。當時他提出了好幾個因素,全都是有利日本房市的。認為只要做足功課,懂得選擇好地段,差不多必賺,看完節目都好想投資日本房產,哈哈。

在該節目中所提到的利多因素包括日圓匯率走低,會令資產升值。日本衰了24年,經濟循環理論,將會衰極而盛(我不太明白)。安倍經濟學,刺激日本經濟。日本人文化好,交租準時。日本房子便宜,租金回報高。加上賭場、奧運等,預期日本房地產投資將有極好前景。

近日看見《視點31》一段有關日本房市的影片,十分欣賞它的手法,雖然訪問本身有投資日本房市的人,每一位對日本房產投資都相當正面,但它卻在節目中加插了不少負面因素,而且基於數據事實,作了一個很好的平衡。

日圓匯價

常言道印銀紙使貨幣貶值,資產價格就會上升。節目拿一個個案作研究,一間房子於2014年年中買入,至2015年年初,原本值150萬港元的房子,計及匯價,最後還要虧20萬港元。這個「印銀紙論」是否成立?值得深思。

地價

日本人有個說法,房子只有70年壽命,過了70年後,建築部分就不值錢,賣也賣不出去。節目中的地產仲介對這說法並無否認,但他以另一個說法作回應,認為以今天這回報率,70年所收的租金都早已回本了,房子是否還值錢又有何關係呢?

也有人說,建築部分值錢不值錢也不要緊,因為日本房地產買賣,買入的地是永久業權的,地價一直在升值就可以了。不過,日本自90年代經濟泡沫爆破以來,地價都沒有升值,今天只有高峰時兩成。

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