摘要
買房時，選對房貸也能省錢！本文詳解本息均攤與本金均攤差異、還款年限對總利息的影響，以及6種常見房貸方案，並教你怎麼跟銀行談條件，讓你在選房貸時能做出最省錢的決定！
買房時，最容易被忽略，但卻可能幫你省下超多錢的關鍵，就是「房貸怎麼選」？很多人一輩子只買一、兩次房，卻把重點全放在挑房子，忽略了更重要的財務安排。這篇文章，就要帶你一次搞懂房貸的眉角，從還款方式、貸款年限，到市面上的各種貸款方案，讓你在買房這條路上少走冤枉路，多留點錢給自己！
你看我們一直以來花了很多時間，在討論怎麼挑房子，怎麼選好房子，但其實有件事，跟挑房子一樣重要，搞不好更重要，但我們一直還沒說到，那就是你的房貸。
可能你覺得，房貸不就是跟銀行借錢買房子嗎？但如果你一不小心選錯了，是可能多花個幾十萬，甚至是上百萬的。弄懂房貸，絕對是買房環節當中的重中之重。所以這篇文章就來跟大家聊一聊，怎麼靠選對房貸，省下一筆錢！
我們先來聊一個最重要的選擇——你要選本息均攤，還是本金均攤呢？
解釋一下，我們每個月繳交的房貸金額，其實可以拆分成2個結構，一部分是在還你借來的房貸本金，一部分則是在還你要繳給銀行的房貸利息。
本息定額攤還法
本息均攤就是把你要還的本金加利息的總金額，平均分攤在每一期的房貸裡面，所以又叫做「本息定額攤還法」。雖然每一期要繳的錢都一樣，但其實這筆錢當中的本金跟利息比例，是前期利息占比較大，後期本金占比較大。只是因為平均分配了，所以你沒有感覺，你只知道每個月要繳的房貸都是固定金額。
這樣做好處是什麼？方便你安排財務規畫，還款也比較有節奏。舉例來說，如果你貸款1,000萬元，期限30年，利率2%，每個月就是固定要還3萬7,000元左右，那你就可以明確掌握你的支出，不會有太大的變動。
但這種方式有個超大的缺點！因為前期一直在還利息，等於你的本金一直都很高。認真算下來，30年下來你要繳給銀行的利息會超過330萬元！
本金均攤還法
那本金均攤就不一樣了，它不管利息，只有均攤你要繳的本金。所以雖然你每個月還的本金是一樣的，但因為你總體借的本金一直在減少，你每個月要還的利息就會一直減少。這樣會讓你每個月的還款金額都不一樣，一開始最高，後來就會漸漸變少。
我們一樣用剛剛前面的1,000萬元來舉例，如果從本息均攤改為本金均攤，你一開始的房貸會馬上拉高到將近4萬5,000元！但到了最後一個月，你的房貸會降到大概2萬7,000元。30年下來，繳付的總利息，也會從330萬元降到300萬元，省了30萬元！
除了還款方式，還款年限多長，也是一個省錢關鍵！最常見就是可以選20年或30年，有些甚至能選到40年。
我們一樣以貸款1,000萬，利率2%來舉例。如果你選20年，每個月大概要還個5萬元，還款壓力真的滿大的，好處是總體的利息會少很多，大概會降到214萬。 但如果你選30年，每月要繳的房貸會降到3萬7,000元，負擔小很多，只是總體利息就會成長到330萬元！這些多出來的利息...差不多都可以買一台車了！
那如果是選40年呢？每月大概只要還3萬元喔！只是你的總利息會增加到450萬元！嚇人吧！