今天來個有關房貸的Ｑ＆Ａ。
Q1：銀行貸款變困難會出現法拍潮嗎？
A：不會，這2件事情關聯性很低，我們舉例子來說明比較好理解。
範例1：買新成屋、中古屋的買方發現貸款下不來，除非買方趕去其他銀行送件且銀行核准貸款，否則這筆成交案就會破局，而責任歸咎於買方。
倘若此時買方已付定金，那麼屋主或房仲爽到，因為屋主沒收買方繳付至履保帳戶的定金、房仲會從履保帳戶中扣走服務費（不合規定但很常見的做法，但並非每家仲介的服務費都會匯進履保）。之後，屋主的房子可以重賣一次，沒虧還反賺一筆違約金。
範例2：買方跟建商買新成屋卻無法取得銀行貸款，建商沒收買方定金；沒收的定金上限是成交總價的15％ ，倘若買方已簽約卻未付定金，則建商不能要求買方補繳違約金。
範例3：買方不管是跟建商買新成屋、或跟屋主買二手屋，遇到銀行不願核准房貸，但去其他銀行卻發現被坐地起價，其他銀行願意核貸但利率拉高到2.5％以上，此時申貸者通常會接受。那麼交易終會成立，而最賺的就是銀行。
範例4：如果是之前買的預售屋在今年下半年交屋，因建商通常與銀行有合作的貸款專案，如果買方信用優良、還款能力無虞，往往會獲得核貸，房屋可以順利過戶。若貸款真的下不來怎麼辦？買方將會違約建商就賺到了，既可以沒收違約金，房子又能重賣。
Q：為什麼預售屋會不受影響？
A：是這樣的，「假設市場需求不變的前提下」，這些買房子的人必須要自己找到出路。可是市場上剩下的選項不多，預售屋便成為「不得不」的選擇，主要是預售屋在完工前只需付「首付款、工程款」，貸款是3年～5年後的事。更何況，建案與銀行又多有專案貸款，所以完工時貸款通常不會有問題。
以上各種情況，都「沒有」房貸斷頭被法拍的可能性出現，因為房貸核准不過、交易便不成立。所以，當有些人為斷頭潮出現而雀躍時，其實他們可能沒有交易的經驗。
Q：如果在買賣契約上，加上「房貸下不來或無法取得8成房貸，則交易無條件取消」之類的條款呢？
A：可以提，但應該沒人會理你，現在賣方都跩個二五八萬，我們就別作夢了。
本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載，原文
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馨傳不動產智庫執行長 何世昌
外號房地產肥永俊，體重與房價呈正比，擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析，樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制，以期找到台灣房市政策新方向。
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