資本額只有1千萬的「新公司」,承做價值50億的都更?這才是台灣都更的大問題

撰文者黃坤鍵
海禾通商法律事務所高級顧問。曾在工地扛水泥,以第一名考進台大法研所民商法組,畢業後接手的第一個案子,就是2009 年因槍擊而轟動一時的正義國宅都更案。他一邊當律師一邊在補習班教書,靠著身兼數職累積第一桶金,年僅36 歲就在台北市擁有7 間房、台北市跟台中市7 家店面,身價上億元,並因此成為《商業周刊》1383期封面人物
都更房
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小年夜的南台大地震,震醒了全台灣,更震出所謂「防災型都更」的議題,包含前內政部長李鴻源及一些學者專家,都藉著這一次震災大聲疾呼「防災型都更」必需立即推動,否則大台北地區超過30年以上屋齡的房屋,有30萬戶以上,如果超過五級的地震發生在台北,災情將無法想像。

但是,什麼是防災型都更?怎麼推動?經費從何而來?都更做不成,到底是哪些原因造成的?

原因一:沒錢!

都市更新制度在民國87年制訂迄今,已經超過15年,但是實際成功的案子卻一直很少,歷年成長的幅度也非常低。文林苑事件後,台北市這兩年的都更案件都幾乎停擺,可以看出都更在台灣的困境有多大。

「金錢並非萬能,沒有錢萬萬不能」這就是台灣都更困境的最主要原因之一。

台灣財政吃緊、政府負債逐年升高,甚至還有縣市一度發不出薪水,所以要期待各縣市政府親自下海擔任都更案件的實施者,支付過程中營造工程的費用、銀行貸款的利息、人事成本與住戶的拆遷費、租金等所有的費用,這幾乎是不可能的任務。

所以,過往絕大部分的都更案,主導的實施者幾乎都是建設公司或大型財團。這些私人企業之所以會來推動都更,耗費勞力、時間、費用,目的當然是為了賺錢。

原因二:沒名!

一個同樣重要但卻很少人探討的問題是,如何吸引有規模、聲譽卓著的建商來投入都更?推動都更只是第一步,重建是否紮實更重要。

今天大家都在談防災都更,意味著大家希望透過都更改建,提升房屋的安全性、耐震度。那就代表重建過程的施工、用料、工法必須紮實,否則偷工減料重建後的房子一樣耐不住強震,空走一趟都更重建,只會肥了不肖建商,到頭來吃虧受苦的還是一般小老百姓。

但是以這幾年筆者在第一線的觀察,歷史久、規模大且聲譽卓著的建商、上市公司,幾乎都不願意親自下海整合都更,目前市場上積極參與社區運作、推動都更的,反而很多都是「一案公司」。

就以筆者最近擔任顧問的某一個內湖大型社區,都更重建的價值超過50億,但是目前最積極參與都更的公司,不但是剛成立的公司,甚至資本額還不到1千萬!

怎麼會這樣?恐怕與目前都更推動相當困難、歷程也要多花上好幾年有關。在推動都更整合過程中,難免有不同意戶;面對這些不同意戶,一來政府幾乎沒有提供什麼協助,二來在文林苑事件後,面對不同意戶時,建商很容易就被打成以大欺小、多數暴力甚至冠上無良建商的稱號,這對於一些有規模又有口碑聲譽的大公司而言,是一門吃力又不討好的生意。

這個問題,在未來推行防災型都更時,政府必須嚴肅面對。就以這次維冠大樓倒塌事件來說好了,台南市政府火速發動假扣押,深怕災民求償無門,這還不是因為維冠建設三兩年就倒閉、換名字所造成的?如果今天大樓是國泰建設、富邦建設蓋的,還怕找不到對象負責嗎?

想住安全的新房子?站在「多方」的立場更能成真

推動都更的建設公司,其獲利來源乃在於充分利用土地的多餘容積以及額外的容積獎勵、再行購買的容積移入等額外取得的可建坪數,並且將此多取得之建坪對外銷售後實現獲利。所以房價越高的地方、剩餘容積越多的都更基地,其可能獲利的空間與想像越大,私人企業投入都更的意願也就越高。

這就是為什麼大台北都會區的都更案件最多的原因,尤其如果是容積沒用完的公寓型都更,那更是建設公司有興趣投入的類型。但是需要都更重建增加耐震度的老舊房舍全台灣比比皆是,不論房價高低的區域,都有需要都更的社區。所以,如果真的要在全台灣推動都更(或本於防災需求推動都更),所需的能量、經費、人力是相當驚人的,十倍政府人力恐怕也做不完,引進私人企業共同達成必定是不可欠缺。

所以,除了要解決在有利可圖的區域,如何加速都更的進展、對於不同意戶如何公平、妥善的安置、補償或提出交換方案外;另一方面也要思考那些房價較低、較不繁華的區域,如何去運用政府手上的籌碼來鼓勵、甚至交換建商投入都更。例如規定私人企業如果肯投入政府指定區域(較偏遠地帶)的都更案,可以取得優惠貸款或其的稅賦減免…等。

要推動全台防災型都更必須通盤檢討

目前中央與地方都在積極研擬防災型都更的方案,但是其中牽涉的問題複雜、牽涉層面廣,何止本文所提到這幾點。希望主政者這次不要再流於形式、紙上談兵談得再華麗都沒有用,要能誠實的面對現實,制訂一套能執行的方案,才能真正解決遍佈全台老舊房舍防災強度不足的問題。

延伸閱讀:地震時你家會倒!不管政府怎麼恐嚇,「防災型都更」還是可能做不成的原因

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