商周財富網 房地產 9年拚出千萬資產!7年級包租婆:這樣「議價」,永遠能買到比別人更便宜的超值好房

9年拚出千萬資產!7年級包租婆:這樣「議價」,永遠能買到比別人更便宜的超值好房

撰文者商周財富網編輯室
《商周財富網》不乏年紀輕輕就靠投資、理財存到百萬以上的作者,他們如何在30歲上下達到這般成就、甚至財務自由?我們在此分享他們的致勝心法、人生故事,也將挖掘更多年輕致富故事和讀者分享。

攝影:商業周刊數位內容編輯部/陳兆瑜
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7年級生邱愛莉在9年前因緣際會踏入房地產界,從此一頭栽進「以房收租」的投資領域,如今她靠著「隔套收租」賺取穩定現金流,累積資產高達千萬,在40歲前達到財富自由,也因為對房地產的熱情,她在2012年成立了House123房產平台,幫助更多人完成買房的夢想。

對於一般人想買房、或是當包租公/包租婆的願景,愛莉提供了六項建議:

一、要先了解整個房地產交易的流程,以及裡面每一個重要的關鍵點

愛莉表示,姑且不論是要自住還是投資,其實最重要的就是「買的物件的價值」和「付出去的錢」要有收益,她指的收益是,至少不能買貴、然後買錯物件,「買錯跟買貴對自住來說也很傷,更不用講是投資,所以這件事情第一個最重要...」

面對台灣房市低迷,愛莉坦言,自己最常被問到的兩個問題便是,「現在到底可不可以買房子?」以及「房價普遍偏高,該如何找到合理價位的房子?」對此,她強調,不管房價高低,永遠都有「被低估」的房子,她舉股票為例,就像股市上萬點,連一些不怎樣的公司股價都飆高,但只要用心找,就有可能找到股價被低估的股票,即使目前大部分房子都很貴,可是只要用心,就會找到房價被低估的房子。

因此,愛莉認為,每個時間點都可以是買房進場的時機,因為不管什麼時候,都有人急著變現,而屋主急售的時候,就有被低估的房子,「總會有一些屋主他是真的要把房子處理掉的,例如他可能害怕以後跌更多,或是他要換錢出來給孩子買房子用...很多人說有的屋主不缺錢,可是我說真的,會想把房子賣掉的人,一定是覺得這個資金他可以做別的運用。」

然而,愛莉也不諱言表示,要找到合理價位的房子確實不容易,所以,她強調,這就是學習房地產的價值所在,除了讓她深信不管什麼時間,都有被高估的房子、以及被低估的房子,也讓她了解到,唯有透過實際看屋、多做功課,練好基本功,才能在合適又便宜的房子出現時,把握住機會快做決定。

愛莉舉例,以前房價看漲的時候,一間房子可能30組人來看,且大家比較願意加價,但現在不是,一間房子可能只有10個人來看,而且沒有人出價,一旦有個人勇敢出價了,即使出低,如果屋主認真要賣掉這個房子,那他只能考慮這個價格。另外一種可能性是,有時候屋主剛開始賣,不覺得房子要降這麼多,但賣了半年之後,他發現大家出的價格越來越低,而你剛好出現,雖然你出的價比之前的人還低,但因為那些人後來都沒有要買,而屋主又真的很想賣掉這房子,最後就讓你買到了。

愛莉坦言,「買屋有時候是緣分」,看得多,自然打擊率比較高,也就是所謂的大數法則,因此,即使到了現在,她仍保有紀律,一個禮拜至少會看7、8間房子。

二、除了找到「合理價」物件,如何議價也很重要

議價對愛莉來說是輕鬆的,從來不是障礙,她表示自己蠻喜歡這件事:「不管屋主開價怎麼開,我的合理價就是怎樣,你要談就談,不談就算了,反正我一直在看...」

儘管目前房價仍居高不下,但愛莉明顯感覺到,今年房價有比較好談,尤其是台北市的價格更明顯。談及議價方面的技巧,她坦言,自己最喜歡的對象是,沒有貸款的一手屋主,這點和大部分人的想法不同,一般人通常認為,沒有貸款的一手屋主因為不缺錢,所以價格一定很難砍,但愛莉表示,屋主要賣房都有個人考量,她舉自己入手的一間房子為例,就是因為屋主的兒子要結婚、想買新的電梯大樓,所以要求父親賣掉舊公寓。

至於「貸款多跟少」這一點,愛莉表示,其實貸款越少的屋主,反而談的空間比較大,她強調,「意願跟談的空間」是兩碼子事,有些屋主可以談的空間很大,例如他在30年前買了房子,目前已經沒有貸款,所以怎麼賣都有賺,而且獲利全是現金,但是他覺得房子很值錢、捨不得賣,這就是屋主有空間可以讓,但他不願意讓的情況,不過,這也好過於屋主有意願要讓,但卻讓不了。

愛莉解釋,有些屋主缺錢所以急著賣,但急著賣不代表他賣得了,假設屋主是在2、3年前買了房子,現在貸款還剩好多,即使他真的很缺錢,也賣不了便宜,因為這房子是他唯一的資產,總不能賣掉之後,現金才拿一點點,所以像這種情況,屋主有意願賣也讓不了利,就連談都不用談。

三、提升自己在銀行的貸款條件

愛莉強調,銀行貸款這部分,除了不能信用差,收入最好要穩定,因為銀行基本就看這個,然而,這件事的重要性並不是那麼大,理由是銀行的房貸額度、成數之所以這麼高,利息這麼低,還款年限這麼長,是因為有「房子」這項擔保品,倘若買的房子便宜,貸款條件自然就會很好,因為它的擔保價值很高。

此外,愛莉表示,善用房貸寬限期只繳利息,也很重要,在她持有的物業中,都盡可能會延長寬限期,為的是要衝現金流,但若是設定為要長期持有的物件,就不會強調只用利息不還本金。

因此,愛莉強調,決定購買物件前,得先試算過它可以帶來的收益、能貢獻多少現金流,以及在寬限期期間、和過了寬限期以後的收益會是怎樣?這些必須清楚知道,「很多人只有算寬限期,其實房子不見得可以一直延展...當不能延展時,發現現金流變負的,就會覺得持有這個物業有壓力,所以財務試算是重要的。」

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