商周財富網 房地產 從「40年房貸」出爐,看台灣的高房價危機:5年後,房市泡沫恐瀕臨破裂!

從「40年房貸」出爐,看台灣的高房價危機:5年後,房市泡沫恐瀕臨破裂!

撰文者dolin66
數字很冷冽,卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣,卻能掌握標趨勢的起伏轉折,歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間,一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題,表象背後的潛在趨勢。

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最近在網路上看到又有銀行開始推出40年攤還期的房貸,還可以附帶5年寬限期;關於這種房貸類型對於消費者的影響,同站作者邱愛莉「房市靠『自住客』苦撐!『5年寬限、40年房貸』出籠,3理由,沒你想的好康」文章已經說得很清楚,本文想探討的是,這樣貸款型態出現,映照出臺灣房地產市場,乃至於整體經濟的哪些問題?

首先,對於銀行來說,回收年限越長的貸款案件,風險無疑是越高,而40年期再附帶5年寬限期,代表回收年限高達40年,再加上作為抵押品的房子,價格下修已經成為進行式,理論上銀行不應該跳下來做這種風險極高的事情,但銀行還是跳下來做了,為什麼?

在之前「台灣該怎麼『拚經濟』,才能活?美國109頁報告給解方,5分鐘解讀」文章中,已經明確點出缺乏投資是目前臺灣經濟的重大問題;對於臺灣的銀行來說,臺灣的高儲蓄率累積的資金,好像除了房地產市場以外,沒有其他商業投資案可以去,而房地產市場又因為買賣方對價格期望落差,導致交易量銳減,因此滿手爛頭寸的銀行,也只能持續從看來已經呈現紅海的房地產市場,繼續尋求資金的出口;既然消費者沒辦法承擔20年期房貸的支付金額,只好由銀行吞下時間風險,但這其實跟政府狂舉債擴大建設一樣(詳閱「8年8800億搞基礎建設...台灣政府就像購物狂,『刷爆信用卡』去救經濟,合理嗎?」),都是在累積與擴大臺灣下一代必須面對的問題。

銀行為了在不調降房屋總價的前提下,利用拉長還款期減輕潛在購屋者每個月房貸的壓力,其實也反映了臺灣薪資多年沒有成長的現實,為什麼薪資沒辦法成長?從產業別結構來看,因為臺灣高薪製造業(包括新創、軟體研發等領域)的工作機會持續外流,當經濟體成為以服務業(包括旅遊業)為主軸的型態時,想要持續薪資成長的難度就自然就會增加;再加上政府持續以「壓低成本」為主軸引導政府經濟政策(企業營業稅世界數一數二低、油價不能漲、電價不能漲、滷肉飯價格更不能漲),造成臺灣企業無須思考創造更大附加價值,僅需藉低廉成本擴大產量的模式,賺取微薄的毛利率,所以臺灣產品只能用「價格低廉」作為主要競爭的武器。

且以目前社會氛圍來說,如果有廠商認為自己可以做出200元以上價值的滷肉飯,在臺灣可能首先必須面對不可以漲價的輿論(嫌貴不要去買就好了)。過小的容許企業藉由失敗嘗試創新的空間,跟持續用舊思維刺激經濟的政府一樣,成為扼殺了臺灣產業結構轉型空間的重要阻礙。

40年期房貸反應許多臺灣宏觀經濟結構上的問題,再次提醒想要購屋的朋友,當房地產市場開始出現諸如「40年期房貸」、「建商保證低自備款」、「另提供信用貸款墊付自備款」等詭異現象時,往往代表市場已經開始往不穩定的方向偏移,欲購屋者請切記諾貝爾經濟學者席勒來台演講所說:「台灣的高房價危機,並不會意外5年或更久後,發生泡沫破裂的風險,必須記得現在房地產價格在高點,進場投資就是有風險。」

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