摘要
1.買房子，不只買房子本身，還包含房子底下的土地。兩者占總體房價的比重，因不同區域的土地價值以及房屋營建成本有所不同。
2.土地決定了你的房子未來會不會增值，甚至老了、舊了、不能住的時候，能不能危老都更，能不能改建，還是看「土地」。土地，就是買房的底層邏輯。
「車子一開就折舊，只會愈來愈便宜。但一堆又老又破的房子，完全不會折舊，反而愈來愈貴？」
你是否也有前面一樣的疑問？關於問題的答案，我們可以從房價的「組成要素」來看。
圖1：房價的組成因子
買房子，不只買房子本身，還包含房子底下的土地。兩者占總體房價的比重，因不同區域的土地價值以及房屋營建成本有所不同。以台北市的新房子來看，土地跟建物占房價的比重，大約是60%：40%。
但隨著時間過去，比重會逐漸改變。
房子是鋼筋水泥蓋的，跟車子一樣會老舊會壞，一樣會折舊，價值隨著年數逐漸歸零。但土地是不生不滅的，不管經過多久永遠不會毀壞，而且全台灣就這麼多土地，稀有性無可取代！所以土地不僅不會折舊，反而還會增值。
所以，老房子雖然建物價值因使用折舊而逐漸降低，但土地價值卻會持續上漲。綜合來看，房子總價仍然是上漲的。
大家有了這個基本概念之後，對很多房市的判斷就可以了然於心了。
為什麼透天房比較貴？
因為獨立建照的真透天房土地坪數大，而且單獨持有1/1產權。未來可以自行決定改建，完全無需其他人同意。相較於土地面積小，且與社區其他住戶共同持分土地的公寓、華廈及大樓產品，想都更改建還要看別人臉色，透天房當然更有價值。
為什麼地上權的房子很難漲？
因為地上權產品，沒有土地所有權，只有興建建物的地上權，失去了土地的增值效益，當然價格不太會漲。
營建成本上漲，是房價狂漲的原因？
為什麼用營造成本小漲來合理化房價大漲，是在唬爛？因為建物成本只占房價的一部分，更大部分是土地。建物營造成本上漲，不可能更大比例的讓房價上漲，這是簡單的數學問題。
總之，買房的重點就是買土地，買土地的本質就是買區位。是買城市的未來發展，是買鄰近的公共設施，是買方便的生活機能，是買上下班通勤的時間，是買周遭鄰居的素質，是買你孩子在什麼環境長大。
土地決定了你的房子未來會不會增值，甚至老了、舊了、不能住的時候，能不能危老都更，能不能改建，還是看「土地」。
土地，就是買房的底層邏輯。
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：一圖說房市：為何老房子不會折舊？
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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