胡偉良博士
台大土木系畢業，具工、商、法的跨領域學術背景，為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系，工作之餘勤於筆耕，矢志以公正、不偏私的態度，
分享正確、專業的房地?知識，協助大眾買得起、住得進好屋。
錢和房子，是我們大多數人的一生中2個無法逃避的剛性需求，可稱之為2個硬核剛需。錢的背後是金融問題，而房子的背後是房地產問題。接下來就跟大家聊聊金融和房地產。
金融和房地產，大趨勢怎麼看？
什麼是金融？首先講個笑話，說有個人在美國上大學，選課時發現一門課叫「選擇與未來」，便果斷的選擇了它，希望通過這門課來學習些人生的經驗和智慧，指導自己的未來選擇。然而上課後他發現不知所云，一點也聽不懂，最主要的是老師講的話題跟人生話題一點都不沾邊。
為什麼？因為這門課叫《Option and Future》，從金融的角度翻譯過來是《期權與期貨》，這是一門金融課程而不是什麼選擇與未來。他不懂金融專業術語，所以弄出了這樣一個笑話。
為什麼講這個笑話？是想說明，金融是什麼，金融是一套自己的話語系統和知識體系，如果你不在這個圈子裡，那套話語系統像是黑話，你聽不懂。學習金融專業就是學習一套話語系統和知識體系，如果不了解這套話語系統，你就無法談論金融話題。
那金融到底是個什麼事呢？金融在經濟執行系統裡非常複雜，你很難一時半會說清楚，而且你終其一生研究這個事也未必能搞的明白，但金融其實也很簡單，簡單到就5件事：
1.利率：
利率是貨幣供應決定的，發多少鈔票，市場上供應多少錢，有多少人需要資金，供求關係決定利率，利率是資金的價格。
2.股票債券：
即資本市場。
3.期貨：
主要是大宗商品。
4.匯率：
外匯供求決定匯率，匯率是外匯的價格。
5.房地產：
以前是黃金和石油，現在主要是房地產。
下面，再和大家講講金融體系的3大特點：
1.銀行系統龐大，資本市場很小，這是造成台灣經濟高槓桿係數的主要原因。
貨幣供應到銀行，銀行貸款給企業，都是貸款，結果高槓桿造成了整個經濟在高槓桿和高風險係數上運行，這是台灣經濟非常大的一個問題，這個問題的解決必須靠金融改革。
2.房地產金融。
台灣所有的金融、所有的信用都是基於房地產抵押的，純信用的貸款很少，銀行系統是奠基於房地產的。
3.基於美元的外匯。
全世界各個國家的外匯都是基於美元，否則沒戲可唱，台灣尤然。
上述5件事和3大特點會影響台灣金融未來發展的3大方向：
1.資本市場增長，向上趕上房地產市值。
2.房地產市值萎縮，向下靠攏股票總市值。
3.股票市值增長與房地產市值下滑同時進行，走向平衡。
據此，我們可以得出一個明確的答案，就是房地產不可能像過去15年那樣狂飆突進了。總體上是放緩腳步、保持穩定，不可能再突飛猛進，而資本市場還大有增長空間。
當然，大家也不必為房地產下跌感到緊張。房地產不可能大跌更不可能崩盤。原因很明顯，台灣金融體系3大特點中的第2點決定了房地產不可能大跌，因為我們的金融是基於房地產的金融，我們銀行體系安危繫於房地產價格。
如果房地產崩盤，銀行體系就會跟著崩盤，進而整個台灣金融體系都可能土崩瓦解，金融危機，就要大爆發。這種事怎麼可能出現？這種事怎麼可能允許出現？如果出現了，那就是「大地震」一樣的天災。
所以，台灣的房地產會在相當長的一段時間內保持穩定，房價長時間繼續漲，很難；普遍大跌，更不可能。
本文獲「台灣商務」授權轉載，原文：房價會大跌嗎？或者繼續漲？
胡偉良的房市觀察_胡偉良
胡偉良博士，台大土木系畢業，具工、商、法的跨領域學術背景，為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系，工作之餘勤於筆耕，矢志以公正、不偏私的態度，分享正確、專業的房地知識，協助大眾買得起、住得進好屋。