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房地產是不動產？
別傻了，除非你用現金買下，不然不動產實質上是期貨或者選擇權，不相信？請看以下分析...
以自住客為例：
這是二十年後交割的期貨，而且在分期付款期間擁有使用權，以下是房屋買賣的流程：
1.自住客跟建商訂定買賣契約之後，先跟自住客收自備款（自備款=期貨保證金），
2.尾款的部分建商將債權轉移給銀行由自住客跟銀行貸款，
3.建商拿到契約的尾款後跟自住客轉移房子所有權，
4.然後自住客必須要連續20年（依照契約而定）將約定的還款金額還給銀行，
5.直到還清所有貸款為止，這間房屋才正式完成交割，
如果沒有還清，銀行有權將房子拿去拍賣。
所以自住客買房：是一個20年後才能實物交割的期貨，只是在訂定契約之後，自住客擁有使用的權利。保證金是頭期款，然後分20年將貨款+利息付清之後，這間房子才真正屬於自住客。
從上可知，買房子其實是買期貨而且槓桿比例不小，假設自備款是2成，那基本上就是5倍槓桿的20年後交割的期貨，假設自備款是1成，那就是一紙10倍槓桿的期貨，只是這槓桿會因為持續繳費而降低，所以自住客買房子，按照過去觀念以為買的是不動產，實質上是期貨交易。
萬一買入房地產之後，房價快速下跌3成（自備款虧光），市價只剩下700萬，而自住客還背著800萬的貸款，還會想要繼續繳房貸嗎？或是繳了5年突然失業了，繳不出房貸，那銀行會將你的房子拿去拍賣，如果可以還清，銀行不會找麻煩，但是萬一房價遠比貸款低，銀行還會持續追債...
這就會形成Over Lose（超額損失）。
針對投資客：買房是等待市場噴出的Buy Call（作多的買入買權，而且是價平）
投資客買房，很少用現金買斷，槓桿通常很高以及很少持有超過寬限期，持有超過寬限期的通常是套牢的投資客，那就是投資變成自住（這通常是失敗案例不討論）。
投資客通常拿出頭期款（等於是選擇權的權利金），房地產的時間價值未必會衰退，經過量化之後，大致上會等於：
房價 *（1+房價平均年增率）*（1-年折舊率 ）*100% -（每年持有稅金+管理費）
這樣計算的話，在房市相對多頭的時候，權利金未必會衰退，有時反而會增加，而投資客真正的大獲利，是價內的點數，例如買入價格是1000萬，最後漲到1200，而且投資客因為買的是價平選擇權，所以獲利=1200-1000=200（未計入交易成本與持有成本以及時間價值的增減）。
但是這個選擇權，買入之後除非賣掉現金結算，否則最後一定要交割，一旦交割那就重新回到房地產是期貨的本質。
所以經過這樣的拆解，我們可以了解投資房地產，其實是投資期貨或是選擇權，很奇怪的是，正常投資人聽到期貨選擇權的反應都是：風險很高，而聽到投資房地產的觀感都是：很穩會賺。只能說：過去房地產會賺，那是因為房地產走多頭順風，現在房地產景氣循環來了，還用過去的觀念嗎？
二個案例道出台灣地產景況
案例一
某日跟竹北的建商老闆吃飯，飯局中建商老闆談到同業，他說有些建商過去因為好賺、拓展的太快，導致現在錢轉不過來，所以暗盤中把正在興建的大樓平轉給同業，不然錢轉不過來會倒閉（此建商除了竹北的案子之外，還有四棟案子在青埔，所以犧牲目前價相對好、而且比較好脫手的竹北換現金，去救青埔的四個案子）。
案例二
去年家人想要買房子，從台中綠園道、七期，一直看到台北，雖然有喜歡的，但是仍很猶豫，最喜歡案子是離他現居地近的遠雄左岸，但是當時價格硬的很，一坪硬是要75萬；最近代銷小姐又開始奪命連環Call說：現在要不要來看看房子，之前看的那戶還有喔，現在價錢很好談，一定開個讓你滿意的價錢，快來看看。
台灣的房地產是多是空，相信討論一定很多，這裡提供證據讓大家看看目前房地產是逆風還是順風，下圖是台灣房地產價格指數，基期是100，目前仍有270的高價，只是從頂峰的300微幅下跌10%而已，所以房地產景氣會如何？我們繼續看下去...
最後
針對自住：這是二十年後交割的期貨
針對投資客：這是等待市場噴出的Buy Call
但是無論哪一種心態，房地產都是高槓桿倍數的期貨。
不要忘了高槓桿代表獲利是跟隨槓桿加倍，同一時間風險也是跟著槓桿加倍，在房地產逆風的時代，請小心謹慎使用槓桿，它們的本質是期貨或者是選擇權，目前的環境很容易Over lose或是吃歸零糕。
本文獲「Just a Cafe」授權轉載，原文：理專不告訴你的秘密 : 投資房地產=投資期貨
作者簡介＿理專不告訴你的秘密
個人資料：
吳盛富
中區CFP會長（認證國際理財規劃顧問）
投資報酬率 = [資本利得（損）+利息收入-交易成本-持有成本-其他成本] - 稅／期初本金
CFP的專業在於
減低交易成本、持有成本
合理合法的節稅
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