商周財富網編輯室為讀者嚴選包括國際財經、全球股市、致富者成功心法以及與上班族生活理財的內容。
摘要
中古屋與預售屋價差持續擴大！觀察今年第2季與去年同期相比，七大都會區中除台北市外，其餘地區價差均有擴大趨勢，其中，高雄市的價差暴增54%，居全台之冠！
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，買氣轉冷後，中古屋屋主為加快成交多願意讓利，但建商多半不願降價，且為反映預售屋成本恐還得調漲價格，導致兩者價差明顯拉開。因此，對購屋族而言，現階段在中古市場更有機會找到價格實惠的物件。
信用管制滿周年，房市降溫、價差擴大成主旋律
台灣房市自2024年下半年起逐漸降溫，尤其在9月央行公布第7波選擇性信用管制規定後，氛圍明顯轉冷，房價也開始出現變化。為觀察政策實施前後，不同產品的價格波動，永慶房產集團研展中心統計2024年第2季與2025年第2季，中古屋與預售屋的價差變化。
結果發現，七大都會區中，除了台北市的價差收斂7.5%之外，其餘都會區皆有「價差擴大潮」。中古屋與預售屋的價差分別擴大17.4%至54.0%不等，高雄市、新北市、台中市、台南市依序為價差增加最多的都會區，且增加幅度都在3成以上（詳見表1）。
陳金萍指出，這波「價差擴大潮」主要原因在於中古屋價格修正、預售屋卻持續上漲。2025年第2季，七大都會區的中古屋，除了新北市、桃園市分別較去年同期小幅上漲1.4%、4.7%外，其餘都會區較去年同期下修0.9%至10.3%不等（詳見表2）。預售屋方面，同期間除了台北市小幅下跌3.3%外，其餘都會區均較去年同期上漲，其中，以新北市漲13.5%最多。
中古屋降價促成交，預售屋降價有難度
中古屋、預售屋呈現兩樣情，陳金萍表示，關鍵在於賣方的成本。中古屋的屋主取得時間較早，經過這幾年房價成長，多半與當初購入價有明顯落差，在買氣驟降的情況下，屋主為了加快成交速度、增加成交機會，往往有讓利空間可以降價促進成交。
反觀預售屋，建商受到土地、人力、建材等開發成本持續高漲的影響，普遍缺乏降價空間，甚至因為要反映成本、維持利潤，還不得不在交易量低迷時提高開價；此外，有些建案已部分銷售，若是降價恐引發已購客戶爭議，使得預售屋要出現降價的難度頗高。部分建商因此選擇送裝潢、送家電的方式變相「降價」來促進銷售。
以去年為例，若在高雄市購買20坪的住宅，中古屋總價約562萬元、預售屋約762萬元；對比今年，同樣坪數的中古屋總價降至504萬元，預售屋則升至812萬元。至於台北市，雖然中古屋與預售屋的價差幅度略有收斂，但每坪仍相差超過40萬元。
面對當前市況，陳金萍建議，預算有限的購屋族，現階段不妨優先考慮中古屋，不僅價格較為實惠，也有更多物件可供挑選，購屋族可伺機多看屋、多比較。若喜歡全新屋況的預售屋，應優先考量房屋本身是否符合自身需求，若有送家電、送裝潢的行銷活動，雖表面上優惠，但銀行估價時通常不計入贈品價值，可能導致核貸金額不足，買方需自備更多頭期款，購屋前應特別留意。