摘要
房市持續延燒，銀行陸續端出「限貸令」，房貸變得更難申辦、利率也變得更高，過熱的房市將走到盡頭？
最近銀行自發性限貸令，以及新辦房貸利率全面調漲，對房市帶來顯著影響。
我們先來聊聊對成屋、中古屋的影響，至於預售市場的部分，在「預售屋禁止轉售」措施未改變前，預售屋和營建股會繼續爽下去，漲到不能漲、或經濟出現「黑天鵝」為止。
另外，需強調一下，我們說的不見得100%正確，也有可能滑鐵盧喔。以下，是我們對於新辦房貸利率全面調漲的影響評估。
影響1：央行升息衝擊力降低
我們內部估算，今年下半年央行還有大約半碼的升息空間。但如今，國銀房貸利率已普遍提升到2.35%～3%，大部分介於2.35%～2.5%，還有2.185%地板價的銀行愈來愈少。就算檯面上還有，也不一定會收件。
雖然房貸利率攀升，但申貸仍舊踴躍，說明民眾最在乎的是順利取得房貸，利率為其次。
房貸利率雖大幅走高，意味著房市已「率先迎來升息壓力測試」，而目前民眾買房意願並沒有重挫，說明下半年即使央行升息，也不太會削弱購屋需求。
影響2：部分成屋需求恐流入預售
當房貸成數下降、利率變高，預估受到衝擊最大的是口袋比較淺的首購族。倘若首購族有購屋需求，又比較難在短時間內籌措出自備款差額，可能會捨棄成屋改買預售屋。
影響3：換屋族賣房意願可能下降
有的換屋族買新房前後，會把舊屋賣掉。不過，現在換屋族面臨的情況情況是「舊屋利率低、新購房屋利率高」，可能會捨不得賣掉利率較低的原有房屋，讓二手屋市場供給量減少。
這種情況類似美國固定式利率造成的後果，較早辦房貸利率的人享有3％、4％以下的低利，如果賣掉低利的房屋換屋，新辦房貸利率高達約7％，所以便不願賣掉手上的房子，導致二手市場供給緊繃。
影響4：房租將更有感上漲
我們先前分享過，各國租金上漲與利率具有高度關聯性，可參考這篇舊文。各國皆是如此，台灣也不會是例外，接下來租屋族痛苦的日子才剛開始。
也許有人房貸難貸、利率變高，覺得房市要爆炸了。然而，我的看法剛好相反，房貸市場如此發展，無疑是為預售市場增添柴火，這樣的發展房價反而會愈漲愈不健康。大杯無鹽啊！（編按：大悲無言的網路用語）
本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載，原文
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馨傳不動產智庫執行長 何世昌
外號房地產肥永俊，體重與房價呈正比，擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析，樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制，以期找到台灣房市政策新方向。
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