今天來個有關房貸的Q&A。
Q1:銀行貸款變困難會出現法拍潮嗎?
A:不會,這2件事情關聯性很低,我們舉例子來說明比較好理解。
範例1:買新成屋、中古屋的買方發現貸款下不來,除非買方趕去其他銀行送件且銀行核准貸款,否則這筆成交案就會破局,而責任歸咎於買方。
倘若此時買方已付定金,那麼屋主或房仲爽到,因為屋主沒收買方繳付至履保帳戶的定金、房仲會從履保帳戶中扣走服務費(不合規定但很常見的做法,但並非每家仲介的服務費都會匯進履保)。之後,屋主的房子可以重賣一次,沒虧還反賺一筆違約金。
範例2:買方跟建商買新成屋卻無法取得銀行貸款,建商沒收買方定金;沒收的定金上限是成交總價的15% ,倘若買方已簽約卻未付定金,則建商不能要求買方補繳違約金。
範例3:買方不管是跟建商買新成屋、或跟屋主買二手屋,遇到銀行不願核准房貸,但去其他銀行卻發現被坐地起價,其他銀行願意核貸但利率拉高到2.5%以上,此時申貸者通常會接受。那麼交易終會成立,而最賺的就是銀行。
範例4:如果是之前買的預售屋在今年下半年交屋,因建商通常與銀行有合作的貸款專案,如果買方信用優良、還款能力無虞,往往會獲得核貸,房屋可以順利過戶。若貸款真的下不來怎麼辦?買方將會違約建商就賺到了,既可以沒收違約金,房子又能重賣。
Q:為什麼預售屋會不受影響?
A:是這樣的,「假設市場需求不變的前提下」,這些買房子的人必須要自己找到出路。可是市場上剩下的選項不多,預售屋便成為「不得不」的選擇,主要是預售屋在完工前只需付「首付款、工程款」,貸款是3年~5年後的事。更何況,建案與銀行又多有專案貸款,所以完工時貸款通常不會有問題。
以上各種情況,都「沒有」房貸斷頭被法拍的可能性出現,因為房貸核准不過、交易便不成立。所以,當有些人為斷頭潮出現而雀躍時,其實他們可能沒有交易的經驗。
Q:如果在買賣契約上,加上「房貸下不來或無法取得8成房貸,則交易無條件取消」之類的條款呢?
A:可以提,但應該沒人會理你,現在賣方都跩個二五八萬,我們就別作夢了。
本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載,原文
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馨傳不動產智庫執行長 何世昌
外號房地產肥永俊,體重與房價呈正比,擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析,樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制,以期找到台灣房市政策新方向。
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