即使存指數化資產計畫被打亂,也想為老婆買下第2間房…「因為家庭的相處不是數學可算出來的」

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即使存指數化資產計畫被打亂,也想為老婆買下第2間房…「因為家庭的相處不是數學可算出來的」

好一陣子沒發文了,因為我都忙著研究台中房子地點、陪小孩等等,最近又積極的看了一些房子。

在之前的此篇文章有提到未來FIRE後想要住在台中,一方面是老婆喜歡台中的生活(新竹真的太無聊了),另外我雖然是台北人,但也在台中待過4年的學生生活,非常喜歡台中這裡的環境(尤其是食物),因此這半年多來一直有計畫著要在台中置產。那我用幾個點來跟大家講我為何會做出這樣的決定?

我是如何評估要買的房子

如果我現在就打算在台中置產的話,勢必就會直接搬到台中去住了,因此台中-新竹兩地通勤成了我一大難題之一。

我的想法是這樣,既然要通勤,首選肯定是搭乘比較舒適跟節省時間的高鐵,因為長期開車是一件很累的事情,而我也有許多同事是台北新竹這樣搭乘長達數10年,所以也有請過教過他們的意見,那這樣的話,我的目標就縮小到了台中高鐵烏日這區。

此時又有另一個問題,烏日高鐵特區也有分走路可以到達高鐵或是必須要騎車幾分鐘(走路20幾分鐘)才能到達的區域,這2個區域就是我最近想破腦袋一直在猶豫的地方:

◎一個點是高鐵旁邊過個馬路就可以上高鐵的交通便捷環境,以上班角度來看,對我來說就等於你住在竹北高鐵附近的感覺,走路到未來的百貨公司也非常近。

◎另一個點是很適合居住也很優質的建商,旁邊都是綠化,公園、寬闊的人行道適合的居住退休環境,還加上無限棟距的採光,非常適合慢活的退休生活。

當然這就是我最近一直在找尋資料與思考的難題,也因為這樣沒有什麼時間來發文。

自住?投資?

很現實的是,即便自住你也希望買的房子漲幅可以超過其他人或是別人的跌幅比你家的大,這樣你就能滿足花小錢來換屋(甚至是換屋後還多出一筆錢),所以最理想的狀況,是你家的漲幅高過於你未來想換屋地點的漲幅(跌幅則相反)。最慘的情況就是你買到了一間非常差的房子,可能沒人想買也導致你換屋困難。

這就好比我家這一年漲幅非常驚人,但我同事當初買的房子在較偏遠地方的整棟透天比我貴200萬元,可是目前他的房價些微漲幅(<100萬元內),而我的房價則漲了600萬元,你可能會想說我自住沒差,但問題是等你要換屋的時候、等你有資金需求要變現的時候可就差多了。所以在考量自住的情況下,我個人也會稍微考慮這個點的未來性。即便台中這間是我定義的一間退休宅,但難講未來20年後不會有換屋的打算,也有可能持有期間有誘人的價格可以隨時出售,而我先前的文章有提到多餘的漲幅可以拿來做資金的運用

很直接的觀點,大家都想要住公園附近、上班近、生活機能好、有自己的商圈,這種房子漲幅肯定大(先排除惡意炒房跟其它經濟因素),因此工作機會多的區域、生活機能、交通便捷的地點便成了搶手貨,人多了以後商圈自然會形成(個人想法)。所以我個人挺喜愛烏日這個地點,就搭乘高鐵上班與未來退休而言,對我來說都是能接受。

另外,在看基地座落位置的時候,我習慣會去內政部網站查建案基地附近的土地使用分區,這樣一來你就可以知道你家空地旁邊的公園到底是真的公園還是養地的暫時公園或是商業區、住宅區等等(可以稍為預測這區的商圈藍圖),另外第2件事,如果我是購買還未發展成熟的區域,我則會再去查附近空地的地號是政府的?還是被誰買走?以及後續的規畫到底是如何?(這可以打電話給擁有地號的建商去做詢問,如果是近1~2年開發他們會很樂意告訴你。註:上述講的只是我個人會做的事情)。

為何選在這時候買房?

因為今年的收入與儲蓄有點意外的高,今年的儲蓄目前來到了快200萬元,雖然其中有50萬元是來自於去年下半年投資預售屋的本金(嚴格來說算是去年的儲蓄),另外50萬元則是今年上半年賣掉預售屋的獲利,剩下的100萬元則是今年的儲蓄金額,而當我們有想回台中的念頭後,陸續都有在看台中的房子,剛好趁今年把投資預售屋賣掉多出一筆現金的情況下,再配合預售屋的繳款方式,想說有機會買在目前價位我認為還能接受的烏日。

買房後會賣掉現在的房子嗎?

至於買房後是否會賣掉現在新竹的房子?我的想法是不會,因為轉租的情況下可以負擔我當初的房貸餘額(話說新竹我住的地方租屋市場,已從3年前剛買房的每月2萬3,000元到現今的每月3萬元了,而我的原始房貸也就3萬2,000元而已),我僅需支付我上個月增貸的房貸餘額與管理費而已,我認為並沒有啥壓力,從情感上這間房子算是我第1間自己買的房子,有起家厝的情感,而且這間地點真的很好,也怕賣了就買不回來這區。儘管從投資角度來看,這樣的決定是把過大的資產部位放在房地產上,但只要你了解到風險與配置,能接受房價下跌、資金流動性的情況,我認為都還算合理操作。

另外很重要的一點,如果有什麼不可預測的因素,例如:突然台中房價大漲到不賣覺得可惜(大跌就繼續住,新竹繼續租人),或是覺得通勤很累還是考慮回去住新竹,都有很大的靈活操作空間。

理性告訴我不要買,但家庭的相處往往都不是數學可以算出來的

我心目中最完美的情況是在45歲的時候開始看台中的房子,此時快接近我預設的FIRE年紀50歲,這時我的靈活度很高,可以賣掉新竹的房子去換台中的房子,而這幾年累積的資金又在投入指數化的投資工具上,算下來我很容易在40歲以前達成Coast FIRE的數字。甚至在40歲後未來的幾年,可以把最終FIRE數字往上提高增加50歲後FIRE的安全感。

退而求其次,則是現在買台中的房子但必須把新竹的房子賣掉,這樣的做法變成我手中會多出約400萬元的現金,這是因為台中烏日的房價對新竹而言還算低,因此我賣新竹房產換到台中置產,這樣的話台中房子的建商、坪數、生活品質都提升了不只一個檔次(FIRE族常講的地理套利),而且還多出了換房所多出的400萬元,此時這筆金額拿去投入指數化投資的話,遠遠超出我現在年紀預設的COAST FIRE數字。接下來到50歲前則是把重心放在減輕貸款餘額。

很可惜的是,我老婆不想在新竹待這麼長的時間,而我又捨不得賣掉新竹的房子(第1間靠自己力量買到的會不捨)。因此,走了我認為風險算大的另一個選擇,就是同時持有2間房地產。而新竹的房子出租,台中則是自住。

這樣我損失了哪些?我損失了從2~3年的儲蓄金額(拿去繳預售屋頭期款),這筆資金大約有400萬元左右的金額。這400萬元初始設定是投入在指數化的配置中,而現在則是投入了未來自住的房地產中。因此,我能否在40歲達成COAST FIRE很大的變數,就變成了新竹房地產vs.全球指數化投資的報酬率比較(註:因為台中為自住所以漲幅先不考慮,而新竹的起家厝改為出租,未來可能會賣掉,變成未來新竹的漲幅跟全球指數化投資的報酬率比較)。

老實講我不知道哪個會領先,但我很肯定的是指數化投資的風險比較低,更加多元化,讓我更加安心。但現實上家庭因素跟自身情感讓我做出了這樣的選擇,假設這1~2個月確定購買台中的房子後我大概會有2~3年的時間無法大量金額投入到預設退休帳戶的指數化資產中。

感想

最近總覺得計畫趕不上變化,但一個良好的計畫是可以讓你有許多選擇的空間,看以前自己寫的文章時還不曾想過會在今年再買一間房,那時的目標放在40歲累積700萬元的退休資產(未包含房地產與已繳房貸額度),而今年到目前為止也累積了600多萬元的資產(未包含房地產價值與增貸額度),不過去年在寫累積700萬元的文章時,並未考慮老婆一起投入的薪水+未來的業外收入,後來認識到了人生不難Life Lab的老人才認為家庭應該是要一起打拚的,無論另一半的貢獻是多是少,也應該要參與家庭的整體財務計畫。

目前看起來進度也超前了當初設定的目標,如果加上房地產價值並扣除房貸餘額則可能40歲就可以真正的達到FIRE數字了(類似知名的FIRE人士GoCurryCrack一家人早期沒有房地產,而到處旅遊租屋的生活方式),不過我還是認為有一件自住宅有許多好處,所以目前不會把自住房地產算入退休資產,但可以當作調整資金運用與增加退休靈活度的工具之一

至於下個目標就如我先前文章敘述的,邁向Coast FIRE的數字來讓自己心靈上的解脫(我自己感覺達到這目標時工作上也比較爽快開心)。而台中置產退休宅方面,預計1個月、2個月後會有確定買房的結果,到時候跟大家分享我最後選擇了哪個地點,當然也有可能沒買到喜歡的房子而繼續待在新竹/持續看房。

本文獲「魯爸的財富自由之路」授權轉載,原文:即將完成了人生中的一件大事,買房

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