財經新聞天天有，政府常常放利多，約翰之聲為你解讀這些消息背後看不到的「真相」。
捷運宅房價通常在捷運近完工時達到高點，通車「利多出盡」後，則必須靠基本面或可供建商推案的「夢想面」支撐。（攝影：張家毓/商業周刊）
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追根究柢，是本欄的精神。上一篇文章中筆者認為，解決大台北高房價問題，重點不在於供給不足，而是需求過剩，提出這樣的看法跟多數一般人認知有所不同，值得再進一步說明。
因為一旦採用供給角度來看，就會陷入一大迷思：資金供給過多和房屋供給過少，所需要的解決方案就會變成要求央行升息，和政府得多蓋便宜社會住宅來給民眾使用。這種作法，絕對是弊大於利。
很多人或許不知道，現在台北市有許多的國宅，就是為了解決二、三十年前高房價問題所興建的；時至今日，可以自行去查看看這些國宅的流通價格，到底有多驚人。還有許多新北市的新市鎮，當初也是為了疏散台北市人群而蓋的，如今居然許多新建案開價居然媲美台北市。
有太多人是因為工作需求才擠在大台北區，政府不想辦法在大台北區以外的地方創造工作機會，當然改變不了台北房價走高趨勢。
再強調一次，就是因為人口過‧度‧集‧中，才導致高房價！
最明顯例子，就是隔壁的香港。2002年香港政府開始停建組屋，是因應當時房地產低迷，香港特區政府為了拯救房市所推出的政策；到了2011年又開始因為高房價，有許多人再度提出「蓋組屋」的訴求。
但真的是因為組屋供給不足而導致香港高房價嗎？這樣的講法，等於完全無視2003年和中國簽訂CEPA後，中港之間金流、人流的大薈萃。光是2007年七月傳出中國港股直通車消息，就讓港股站上三萬點。這些商機才是不斷吸引人和錢往香港的背後因素，因為有利可圖，才有人來，有人來才有住房需求，不然中國鄂爾多斯的「鬼城」是怎麼來的？
沒有中國需求所形成的雪球效應，香港房市怎可能蓬勃？同樣道理，沒有「台北only」的偏差觀念，台北房市又哪來榮景？政府自己就是創造台北房市需求的元兇，目前光個中央部會現職公務人員將近17萬人，至少就有1/3是集中在台北市，而公務人員的薪資穩定，薪水又只加不減，早是銀行房貸業務眼中的好咖。而一堆利益團體和企業總部為了遊說需求也定居在台北，有這些需求在，再多打房措施措施，只是延緩房市漲幅，根本改變不了高房價現象，除非金融海嘯再現。
這股需求有多難解決？先前光是要某中央部會遷移辦公據點到新莊，就有人要行使「公務員不服」，甚至揚言要動用公家資金蓋自己的辦公室。
在此要說明，點名公務員並不是要挑起族群對立，而是因為配置公務機關所在地，是政府可以用來行使的手段之一。
大家都集中在台北的結果，就會養成民眾也寄望自己手中房價走高，不論他是住社會住宅或者國宅，因為大家都知道工作機會在大台北，買這邊穩賺不賠，當初許多國宅原本規畫時只有地上權，到最後便有人要求政府要便宜賣給民眾，投機心態從上到下。
有人會說，那就硬性規定只能租不能買賣，但按照台灣政治人物與民意代表長久以來的牆頭草性格，連退休公務人員都可以主張退休金跟著現職公務人員調薪，加上台灣人對有土斯有財，和「租不如買」的既有觀念，要想維持這套制度難上加難。
而高房價的所造成的世代不公，也因為民主失效更難解決。政客關心下一任而非下一代，為了爭取勝選就必須討這一代選民歡心，尤其是這一代老人有投票權，後代子孫（還）沒有投票權，以致於政客投其所好，不斷的開發社會福利支票，擴大政府支出，使得老人享用相對多數的醫療保健支出及退休津貼，成為下一代人的負擔，才是造成財政支出膨脹的主因；再加上少子化下工作人口減少，高所得選民又因利之所在，遊說支持減稅政策，造成稅收不足，以致債留子孫。
另外一個供給面迷思，就是大罵低利率。認為就是因為資金太便宜所以炒房多，但這一樣見樹不見林，倒果為因。
來看看他山之石的例子。財經作家艾謝克曾引述翻譯一篇聯準會前主席柏南克的文章。
柏南克2010年1月初曾在全美經濟年會上發表了一篇名為「貨幣政策與房市泡沫」的演說，但國內媒體關注不多，或僅略提皮毛。這篇文章主軸圍繞大家常有的疑問—Fed過去幾年的低率貨幣政策是否助長房市泡沫？
柏老認為，房市泡沫和利率走向有著時間點上的巧合，但他提醒我們思考兩個問題：
(1)美國的寬鬆貨幣政策是否為泡沫主因？若否，何者才是主因？
(2)如果貨幣政策是主因，那麼放諸國際，採取相同或相反政策，就應會得出截然不同的結果，但實情是如此嗎？
首先，柏老表示從歷史經驗來看，房地產價格不但和利率無甚明顯連動關係，和其他經濟數據，如失業率或經濟成長率等數據的相關性也不明顯（註）。
柏老指出，推陳出新的新式貸款花招，恐怕才是房市真正泡沫主因。數據顯示，以次貸為首的非傳統型房貸比例，在2005到2006年間從零暴增為超過三成，房價持續上揚成為這些劣質房貸的唯一救贖，但天不從人願，最終房價隨著這些貸款一同瓦解。由此可見，監管機制對於房價的影響遠大於貨幣政策。
和其他國家相較，在20個主要工業國家中，有11國採取比美國更為緊縮的貨幣政策，但它們全都有著比美國更大的房地泡沫。這顯示利率和房價關連似乎不甚明確。對此，柏老提出個人見解，他援引自身理論「全球儲蓄氾濫」的概念（資金轉移）。大量出口創匯的新興國家資金重新回流入超國，並推升資產價格。
上面的內容簡單說有兩個重點：
1、資金成本低利率是反映景氣不好，因為企業不想借錢，所以銀行搞出許多花招來消化多餘資金，鼓勵民眾借錢炒房。有問題的是銀行業務，不是低利率本身。因為央行不是只管房價，經濟成長不好，陷入通縮更為可怕。而當通縮形成，的確就會像日本一樣房價就大跌，但同樣的失落的十年也隨著而來。
2、當錢太多，資金需要去處，當企業獲利不好，資金自然就會流向最保值的投資商品，而美國不論政經環境都是全球數一數二，不斷吸引人口進駐，提供房地產最佳基本面，資金自然青睞。這例子，如果把主詞換成台北，也同樣適用。
但要問的是：為什麼只在台北？城鄉差距的擴大，造就台北的高房價，執政者不改變，究竟是為了全民的利益，而是自己的利益？
以上所述，是對高房價背後的社經現象進一步闡釋，因為錯誤的解讀只會引來更多錯誤的應對措施，希望更多網友來共同討論。
（註）或許有人會質疑，因為諸如ARM等貸款工具的盛行，房市對於Fed之利率反應可能會強於80和90年代（因為低利有利於隨短率調整的ARM產品）。但根據房地美資料顯示，從2003到2006年間，30年ARM月付大約下降16%（和固定式房貸比較），兩者間的差距並不如想像中大。此外，就算完全依照理想泰勒法則來制定利率水平，本金22.5萬的ARM利率大約只提高0.71%，換算金額約莫是75美金，這些微差距恐怕並不足以壓制房市泡沫。相較於短率對於房貸月付，各式各樣的減少起始月付方式（用以降低房貸者購屋門檻）似乎影響更為顯著。
作者簡介_約翰之聲
一位喜歡研究國際財經與公共政策的專業投資人。