摘要
父母將房屋贈與子女，如果子女不孝，可能造成房屋被變賣或抵押。本文案例中母親擔心風險，想收回房屋所有權，經子女同意後，選擇合意解除贈與方式返還，只需繳土地增值稅，免契稅與贈與稅，節省成本。
當父母親將房屋贈與給小孩，很有可能要不回來，有太多的個案，因為小孩子交到壞朋友，將房屋出售或是辦理抵押貸款，讓父母親傷心欲絕。當要返還贈與房屋時，可能要透過訴訟或是當時的附負擔的約定，才有可能取回所有權。但是，這個個案可以讓父母親們參考返還贈與的登記方式。
個案的媽媽8年前將一間房屋贈與給3個小孩，由3個小孩各取得1／3所有權。前些日子爸爸往生了，媽媽心裡愈來愈不踏實，擔心小孩不孝，如果將房屋變賣或是辦理抵押貸款，她的老本將蕩然無存，於是想把登記在3位小孩名下的房屋要回來，返還登記在自己名下比較實在。
經過溝通，小孩們知道媽媽的擔心，同意返還房屋所有權給媽媽。問題來了，該怎麼返還這個房屋所有權的登記？訴請法院判決？申請調解？辦理買賣？辦理贈與？房屋契稅、土地增值稅及贈與稅該怎麼節稅。
因為合意返還所有權登記，所以不需要法院判決也不用辦理調解。如果辦理房屋買賣，媽媽必須提出金流，向3位小孩購置該房屋，這樣媽媽的僅存的老本必須見光死，所以不可行。如果辦理贈與，這樣不用動用媽媽的金流，但是要繳納房屋契稅、土地增值稅及贈與稅，這是可行的辦法。最後，我們找到更省錢的辦法，只要繳納土地增值稅，房屋契稅及贈與稅都省了下來。
依照內政部108年6月26日台內地字第1080123651號函，有關已辦竣贈與登記之土地，事後依民法相關規定合意解除贈與契約的相關規定，無須訂定公定契約書，且免課徵契稅。
另外，贈與稅部分，因為贈與稅免稅額為244萬元，而3位小孩所持有所有權的房屋移轉現值及土地移轉現值都未超過244萬元，所以，也免課徵贈與稅。
接下來就是土地增值稅了，因為個案的母親在106年就將房屋贈與給這3位小孩，再於114年返還贈與，所以土地公告現值已經有所調整，必須繳納土地增值稅。但是，未來媽媽再出售房屋時，土地的前次移轉現值也是從114年重新計算，因此這次繳納的土地增值稅並沒有吃虧。
一個看似複雜的案件，經過多方面的思考與拆解，其實只要繳納土地增值稅後，就將所有權返還到媽媽的名下，讓媽媽的擔心化成笑容。結案時，將登記在媽媽名下的所有權狀正本返還給媽媽時，看到媽媽嘴角的一抹微笑，或許這就是擔任地政士的成就感。
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。