紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
摘要
1.央行宣布自6月16日起，限制六都與新竹縣市購買第2戶房產的貸款最高成數上限為7成。規定一出，讓不少換屋族哀嚎貸款最高成數差1成，自籌款壓力更大。
2.央行主要的任務並非打房，而是維持國內金融體系穩定。此次規定有可能是預測到六都及新竹縣市的房價未來會大幅下修，因此保護銀行放貸不要過度曝險。
3.第2戶限縮房貸7成主要能提高投資客的購屋成本，以限縮房產投資行為；對自住換屋族而言，是提醒自己量力而為的信號。換屋族可參考本文分享的2種應對方式。
「子房哥，你認不認識OO銀行的高層？我前幾天看好一棟新房子，斡旋金都下好了，房仲也信心滿滿會成交。結果央行隔天宣布第二房貸款上限7成，嚇得我趕快抽回斡旋金。想想心有不甘，你能不能幫我講講看？」電話的另一頭，可以聽出學弟Ｍ的惱怒。
「真是奇怪，房市不是已經在下修了嗎？央行幹嘛湊熱鬧打房呢，還誤砍了我們換屋族。」Ｍ忿忿不平的說。
「其實打不打房，並不是央行的主要工作。但因為貨幣緊縮是目前全球金融趨勢，央行肯定是看到了什麼，才會出此對策。」Ｍ的問題也讓我思考，央行這項政策，可能背後有些觀點是被媒體忽略的。
依「中央銀行法」規定，央行的主要經營目標是促進金融穩定、健全銀行業務、維護對內及對外幣值穩定。換句話說，「銀行」才是央行要保護的對象。
但是，如果央行覺得六都及新竹縣市的房價在未來很可能大幅下修。為了要保護銀行放貸不要過度曝險，也就會限縮這些地區的房貸成數，讓銀行放款的債權擔保額，落在較安全的房價水位以內。
然而，央行若全面限縮房貸7成，應該會造成全民反彈，所以改成第2戶限縮房貸7成，降低相對風險。我想也許這樣解讀政策，才會讓大家釋懷，為什麼央行對於誤殺換屋族這件事一點都不在意。而且限縮房貸政策，對於「買房投資族」及「買房自住族」，我認為是有不同的意義。
第2戶限縮房貸7成對買房投資族的影響
房貸成數的多寡，對「買房投資族」來說，我稱之為「投資槓桿的力量」。原本投資100元有5元年投報的個案，投資報酬率是5%。但因為可以融資8成，等於自備20元就可以享有這5元的年投報，投資報酬率暴增5倍，變成25%。即使扣除利息成本3%，也有22%的投資報酬。
對於買房投資族來說，即使你沒有能力用全額現金買下房子，但可以透過規劃好的穩定租金收益，運用槓桿創造正向現金流。貸款成數高、槓桿運用越大，雖然風險相對高，報酬率也相對高。
第2戶限縮房貸7成對買房自住族的影響
房貸成數的多寡，對「買房自住族」來說，我稱之為「分期付款的債務」。這比較像買手機辦門號，有人選擇現金買一隻5,000元的手機，加上每月299資費就好；另一種人願意花5,000元首付，加上每月1,799的資費綁約2年，購入一隻高價手機來用。
基本上這種分期付款債務，我認為是負擔能力的選擇，一旦買價誤判超過自己負擔能力，高成數的貸款，反而有高違約風險。
以日本為例，即使日本人買房有機會貸到90%～100%房貸，但銀行仍會以借款人的年收入6倍~8倍給予自住房屋貸款，這就反應了對貸款人負擔能力的擔憂。回到台灣的狀況，對換屋族來說，如果貸款少1成就無法負擔，這恐怕也要檢討，這房價是否超過自己的合理負擔範圍？
從結論來看，央行限縮第2戶房貸成數，的確是限縮「買房投資族」的槓桿力量，但對於「買房自住族」來說，也是一種提醒自己要謹慎出價、量力而為的信號。
至於實務上「買房自住族」裡的換屋族遇到房貸限縮該怎麼辦？我有以下2點建議：
1.用裝修貸款、修繕貸款補足
在買第2戶前，可以先諮詢你的長期往來銀行，有沒有類似裝修貸款、修繕貸款可以運用，以補足房貸差額。雖然這類貸款的短期利率比較高，但之後如果把第1戶房子賣掉，就能趁早還清這些成本較高的信用貸款。
2.將第1戶房子「售後回租」
請仲介尋找沒有立即要遷入的買方，先將房屋售出。同時，也與新屋主簽好租約，讓自己仍可以住在裡面。再運用租房期間，好好找新房子。如果怕時間壓力讓你沒辦法好好挑新房子，也可以考慮將租期拉長，並保有提前終止租約遷出的權利。
「子房哥，聽你這麼說，我前幾天看好的這棟房子的確有些超出我的負擔能力。」學弟Ｍ聽我這樣分析，也開始檢討自己是否太衝動。
「趁現在是買方大時代，再大膽砍1成價格看看，說不定你房貸少掉的那1成，現金就不用補囉。」我笑著回答。
責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：林易萱
延伸閱讀
台股衝回萬七，再不跟是否來不及？投資老手：留意5重點
挑選ETF存股標的，該看什麼指標？存股達人：用一個故事告訴你，為什麼你不能忽視選股邏輯
作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。