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央行第二戶限貸7成,誤砍換屋族了?地產軍師提解方

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
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圖片來源:達志影像
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摘要

1.央行宣布自6月16日起,限制六都與新竹縣市購買第2戶房產的貸款最高成數上限為7成。規定一出,讓不少換屋族哀嚎貸款最高成數差1成,自籌款壓力更大。

2.央行主要的任務並非打房,而是維持國內金融體系穩定。此次規定有可能是預測到六都及新竹縣市的房價未來會大幅下修,因此保護銀行放貸不要過度曝險。

3.第2戶限縮房貸7成主要能提高投資客的購屋成本,以限縮房產投資行為;對自住換屋族而言,是提醒自己量力而為的信號。換屋族可參考本文分享的2種應對方式。

「子房哥,你認不認識OO銀行的高層?我前幾天看好一棟新房子,斡旋金都下好了,房仲也信心滿滿會成交。結果央行隔天宣布第二房貸款上限7成,嚇得我趕快抽回斡旋金。想想心有不甘,你能不能幫我講講看?」電話的另一頭,可以聽出學弟M的惱怒。

「真是奇怪,房市不是已經在下修了嗎?央行幹嘛湊熱鬧打房呢,還誤砍了我們換屋族。」M忿忿不平的說。

「其實打不打房,並不是央行的主要工作。但因為貨幣緊縮是目前全球金融趨勢,央行肯定是看到了什麼,才會出此對策。」M的問題也讓我思考,央行這項政策,可能背後有些觀點是被媒體忽略的。

依「中央銀行法」規定,央行的主要經營目標是促進金融穩定、健全銀行業務、維護對內及對外幣值穩定。換句話說,「銀行」才是央行要保護的對象。

但是,如果央行覺得六都及新竹縣市的房價在未來很可能大幅下修。為了要保護銀行放貸不要過度曝險,也就會限縮這些地區的房貸成數,讓銀行放款的債權擔保額,落在較安全的房價水位以內。

然而,央行若全面限縮房貸7成,應該會造成全民反彈,所以改成第2戶限縮房貸7成,降低相對風險。我想也許這樣解讀政策,才會讓大家釋懷,為什麼央行對於誤殺換屋族這件事一點都不在意。而且限縮房貸政策,對於「買房投資族」及「買房自住族」,我認為是有不同的意義。

第2戶限縮房貸7成對買房投資族的影響

房貸成數的多寡,對「買房投資族」來說,我稱之為「投資槓桿的力量」。原本投資100元有5元年投報的個案,投資報酬率是5%。但因為可以融資8成,等於自備20元就可以享有這5元的年投報,投資報酬率暴增5倍,變成25%。即使扣除利息成本3%,也有22%的投資報酬。

對於買房投資族來說,即使你沒有能力用全額現金買下房子,但可以透過規劃好的穩定租金收益,運用槓桿創造正向現金流。貸款成數高、槓桿運用越大,雖然風險相對高,報酬率也相對高。

第2戶限縮房貸7成對買房自住族的影響

房貸成數的多寡,對「買房自住族」來說,我稱之為「分期付款的債務」。這比較像買手機辦門號,有人選擇現金買一隻5,000元的手機,加上每月299資費就好;另一種人願意花5,000元首付,加上每月1,799的資費綁約2年,購入一隻高價手機來用。

基本上這種分期付款債務,我認為是負擔能力的選擇,一旦買價誤判超過自己負擔能力,高成數的貸款,反而有高違約風險。

以日本為例,即使日本人買房有機會貸到90%~100%房貸,但銀行仍會以借款人的年收入6倍~8倍給予自住房屋貸款,這就反應了對貸款人負擔能力的擔憂。回到台灣的狀況,對換屋族來說,如果貸款少1成就無法負擔,這恐怕也要檢討,這房價是否超過自己的合理負擔範圍?

從結論來看,央行限縮第2戶房貸成數,的確是限縮「買房投資族」的槓桿力量,但對於「買房自住族」來說,也是一種提醒自己要謹慎出價、量力而為的信號。

至於實務上「買房自住族」裡的換屋族遇到房貸限縮該怎麼辦?我有以下2點建議: 

1.用裝修貸款、修繕貸款補足

在買第2戶前,可以先諮詢你的長期往來銀行,有沒有類似裝修貸款、修繕貸款可以運用,以補足房貸差額。雖然這類貸款的短期利率比較高,但之後如果把第1戶房子賣掉,就能趁早還清這些成本較高的信用貸款。

2.將第1戶房子「售後回租」

請仲介尋找沒有立即要遷入的買方,先將房屋售出。同時,也與新屋主簽好租約,讓自己仍可以住在裡面。再運用租房期間,好好找新房子。如果怕時間壓力讓你沒辦法好好挑新房子,也可以考慮將租期拉長,並保有提前終止租約遷出的權利。

「子房哥,聽你這麼說,我前幾天看好的這棟房子的確有些超出我的負擔能力。」學弟M聽我這樣分析,也開始檢討自己是否太衝動。

「趁現在是買方大時代,再大膽砍1成價格看看,說不定你房貸少掉的那1成,現金就不用補囉。」我笑著回答。

責任編輯:陳瑋鴻
核稿編輯:林易萱

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