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銀行不說的事》為什麼該選長年期房貸?理財達人教你這樣算:房貸根本不需要還完!

雨果以過去17年的生活理財經驗,分享日常生活中常見的理財與投資觀點,希望透過分享與討論的方式與各位共同建立一個正確且可行的理財退休計畫。本文內容會包含股市投資、保險規劃、理財觀念、與商業想法。

圖片來源:達志影像
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近幾年的房價飆漲速度之快,令許多人必須要申請30年甚至40年的房貸才有辦法購買房子,但想到要揹著30年~40年的房貸,就讓許多人裹足不前,許多人抱怨,房子買下去,可能到退休時都還還不清房貸,一輩子就要當房奴了。

我能理解每個月都要還貸款的壓力,這房貸一揹就是30年以上,確實令人感到不舒服,有一種永遠無法放鬆或失業的感覺,但若是只貸款20年,每個月的還款金額根本就不是一般工作階級能負擔的,這情況實在讓人兩難。

長年期房貸真的那麼不好嗎?那可未必,我還希望我可以貸到50年的房貸呢!

首先我們先忽略每個月要還款的壓力,先理性的想想通貨膨脹的影響。我們知道通貨膨脹會讓物價上漲,東西與服務都會變貴,我們手上的錢會貶值,同樣的,銀行裡的錢也會貶值。

如果我們向銀行借錢,拿來投資或購買保值商品,則我們可以將大筆現金保留現有的價值,讓貨幣貶值由銀行來負擔,而我們需要付出的代價就是貸款利息。

舉例說明,假設未來10年的平均通貨膨脹率是3%,我們向銀行借款1,000萬元,購買或投資一項可以保值的商品,所謂的保值就是指其價值可以維持每年3%的增加,抵銷通貨膨脹,10年後,這項商品的價格會變成1,344萬,而我們只跟銀行借了1,000萬,數字上多賺了344萬元。

你說還要付利息啊,沒錯,若這10年的銀行貸款利率是2%,假設這10年我們都只還利息不還本金,最後一個月才連同本金一起清還,10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,200萬,我們的借款成本是200萬元,帳面上,我們還多賺了144萬元,換句話說,是銀行因為通貨膨脹損失了144萬元。

若貸款利率是4%呢?我們維持其他相同的條件,10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,400萬,我們的借款成本是400萬元,帳面上,我們損失了了56萬元,換句話說,銀行因為利息收的比通貨膨脹高,因此多賺了56萬元。

你可能會有疑慮,為什麼貸款利率漲了1倍,從2%變成4%,銀行才從損失144萬變成多賺56萬呢?因為我們還給銀行的利息是分成120個月償還,愈晚還的利息,在考量通膨折現後,其實際價值(購買力)或愈來愈低。

聰明的你可能已經反應過來了,在通貨膨脹率3%的情況下,只要銀行貸款利率低於3.44%,我們跟銀行借的錢愈晚還,獲利就愈多,時間是站在我們這一邊的,若超過3.44%,貸款時間愈長就對銀行愈有利。

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