近幾年的房價飆漲速度之快，令許多人必須要申請30年甚至40年的房貸才有辦法購買房子，但想到要揹著30年～40年的房貸，就讓許多人裹足不前，許多人抱怨，房子買下去，可能到退休時都還還不清房貸，一輩子就要當房奴了。

我能理解每個月都要還貸款的壓力，這房貸一揹就是30年以上，確實令人感到不舒服，有一種永遠無法放鬆或失業的感覺，但若是只貸款20年，每個月的還款金額根本就不是一般工作階級能負擔的，這情況實在讓人兩難。

長年期房貸真的那麼不好嗎？那可未必，我還希望我可以貸到50年的房貸呢！

首先我們先忽略每個月要還款的壓力，先理性的想想通貨膨脹的影響。我們知道通貨膨脹會讓物價上漲，東西與服務都會變貴，我們手上的錢會貶值，同樣的，銀行裡的錢也會貶值。

如果我們向銀行借錢，拿來投資或購買保值商品，則我們可以將大筆現金保留現有的價值，讓貨幣貶值由銀行來負擔，而我們需要付出的代價就是貸款利息。

舉例說明，假設未來10年的平均通貨膨脹率是3%，我們向銀行借款1,000萬元，購買或投資一項可以保值的商品，所謂的保值就是指其價值可以維持每年3%的增加，抵銷通貨膨脹，10年後，這項商品的價格會變成1,344萬，而我們只跟銀行借了1,000萬，數字上多賺了344萬元。

你說還要付利息啊，沒錯，若這10年的銀行貸款利率是2%，假設這10年我們都只還利息不還本金，最後一個月才連同本金一起清還，10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,200萬，我們的借款成本是200萬元，帳面上，我們還多賺了144萬元，換句話說，是銀行因為通貨膨脹損失了144萬元。

若貸款利率是4%呢？我們維持其他相同的條件，10年下來還給銀行的貸款本金加利息是1,400萬，我們的借款成本是400萬元，帳面上，我們損失了了56萬元，換句話說，銀行因為利息收的比通貨膨脹高，因此多賺了56萬元。

你可能會有疑慮，為什麼貸款利率漲了1倍，從2%變成4%，銀行才從損失144萬變成多賺56萬呢？因為我們還給銀行的利息是分成120個月償還，愈晚還的利息，在考量通膨折現後，其實際價值（購買力）或愈來愈低。

聰明的你可能已經反應過來了，在通貨膨脹率3%的情況下，只要銀行貸款利率低於3.44%，我們跟銀行借的錢愈晚還，獲利就愈多，時間是站在我們這一邊的，若超過3.44%，貸款時間愈長就對銀行愈有利。

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如果是把貸款時間拉長到20年，計算3%通貨膨脹率20年後的資產價值是1,806萬，如果也是只還息不還本金，則對雙方有利的分界點利率是4.03%，借款20年且貸款利率低於4.03%，則對我們借貸方是有利的，這個利率甚至是高過通貨膨脹率的。

以上計算表示，如果我們可以跟銀行借到更長時間的貸款，30年或40年，對借貸方有利的利率會更高，所以你現在能理解我為何會希望貸50年了吧。想像一下，你若能在30年前貸款300萬元買一間公寓，月還本息1萬2,648元，當時可能會覺得非常辛苦，但現在這1萬多元，是否對你來說就是一筆小錢了呢？

請注意，以上情況成立的前題必須建立在這筆錢能購買或投資一項商品，其報酬率能超過通貨膨脹率，譬如3%以上。若你購買的商品是會隨著時間貶值的，譬如汽車，或是一次性消費，未來無法以金錢衡量其價值的，譬如旅遊，則無論貸款利率多低，都會是一項損失。

貸款利率夠低，房貸時間愈長愈有利

看到這裡，你是否可以接受，考量通貨膨脹與實際購買力後，若貸款利率夠低，則房貸時間愈長，對借貸方是愈有利的觀念呢？

我們再從心理層面來看，有幾十年的房貸要還，必須要承受收入中斷還不出貸款的風險，這也是滿折磨的，但事實上，是我們自己的想法侷限了自己的選擇了，其實房貸根本不需要還完。

上一代的人在買房子後，常常一住就是幾十年，當時大概最多只有20年房貸，很多人都趕著趕快把房貸付完，後面就輕鬆住，那時候是房貸利率還超過8%的年代，但其實現在人買房子，很少從一而終，一輩子就只住在一間房子了。

隨著人生階段的變化，單身或新婚時先買個小2房，等有了小孩之後需要換成3房，年老後或許又會換到比較遠離市中心的2房，若是幾十年的工作過程中有工作地點的變動，房子買了又賣、賣了再買，應該也是很平常的事情。

我們在繳房貸的過程，過了寬限期後若沒有再轉貸，就要開始償還本金，償還的本金也是一種儲蓄，你的資產會因為償還的本金與房價的上漲而增加，到最後要退休時，即使你的房貸還沒還完，你在房產上所累積的資產其實也已經很多了。

舉例來說，你在30歲時用200萬元買了一間市價1,000萬元的房子，貸款30年，到40歲因為有了2個小孩，需要換更大的房子，於是賣掉現有房子買另一間房子，這時已還的本金加上房價漲幅，你已擁有600萬元的資產，你用400萬元買了一間1,600萬元的房子，跟銀行借的1,200萬元同樣再貸款30年，若貸款如期還完則已經70歲了。

但你在60歲的時候已有退休之意，小孩也已經大學畢業去就業了，雖然這時候你還有10年的房貸還沒還，但實質上你已經還了700萬元的本金，加上房子過去20年來漲了1倍，價值3,200萬元，如果此時將房子賣掉，你實質上會拿到2,700萬元（400萬元頭期+700萬元已還本金+1,600萬元房價漲幅）。

只要你願意接受換個地方住，此時你只需要去找一間售價在2,700萬以內的房子，你的貸款就瞬間完全歸零了，根本不用擔心還有10年的貸款還沒繳。

如果你的父母沒有給你免費的地方住，你本來就會需要付出居住成本的，不管是租金或是房貸，如果沒有買房子，則你一輩子都會需要付租金，這個租金的支付時間比你的30年甚至40年房貸還要長，如果你都不煩惱付租金了，又何必要擔心房貸時間很長呢？

再說，跟銀行借的房貸也沒有法律規定一定要還完，以前一個例子為例，如果你在40歲時突然失業，或是職場轉換，無法繼續負擔原本的房貸，你也是可以把房子賣掉，拿回600萬元現金，然後繼續租房，不會有30年房貸就一定要繳到60歲～70歲的問題。

銀行提供的長年期貸款期限，是給借款人更大的還款彈性與更低的還款壓力，這個彈性要如何運用就看借款人自己的規畫與需求，若你的收入增加了，想要提前還款縮短貸款期限也未嘗不可，實在是不需要被貸款年限給嚇到，硬要逼自己只能借20年。

看完以上的分析，其實長年期的房貸對借貸者是非常有利的，一來可以將通貨膨脹的不利因素轉由銀行來承擔之外，二來也降低了還款壓力，讓買房的人除了還房貸以外，可能還有一些餘裕做其他，不管是個人興趣或是退休金的投資。

更重要的是，房子是隨時可以賣掉拿回現金的，房貸也是可以提前清還的，你申請了30年甚至40年的房貸，不表示你必須要繳那麼久的錢，這只是銀行給你的還款彈性，還款期間愈長，彈性就愈大，千萬不要變成綁住自己的枷鎖。

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{DS}