老一輩多繳了大半輩子的稅,才發現自己可以申請優惠!關於地價稅,你該懂的3重點

撰文者傅恪恩
房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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週末大夥有約,大家集資搬了3箱尿布,來到朋友小毓家,要來看他剛出生1個多月的寶貝千金,雖說是看寶寶,但和辛苦的媽媽打聲招呼、放下禮物,我們倒也沒敢多打擾產婦,一夥人到客廳閒聊起房子的事情。

我提醒小毓已經8月多,雖然去年9月交屋,沒收到地價稅單,但今年就會收到了,所以記得要在9月22日前申請自用住宅用地,錢留著買尿布也別傻傻多繳稅出去。

大概是談到省錢,大家的精神突然就來了,七嘴八舌地問著我地價稅相關的問題。什麼,每年都收到2張房屋稅稅單,為何地價稅稅單只收到1張?什麼,要申請自用,戶籍是不是要掛1年?什麼,地價稅是怎麼決定由誰繳,怎麼10月交屋,代書叫我還要貼錢給前屋主?...一系列的問題聽下來,讓我沒好氣地說,你們又不是新買房,難道繳了這麼多年的地價稅,都不知道自己在繳什麼嗎?

一.地價稅由誰繳,8月31日是關鍵
雖然地價稅11月才開徵,但當年的稅單是寄給8月31日的所有權人。就像小毓是9月交屋,所以當年的地價稅單就會寄給前屋主繳納。

那為什麼會有代書說要貼錢給前屋主的問題呢?這是因為地價稅繳的是當年1月1日~12月31日,所以如果是10月交屋,那麼10月~12月的地價稅額,就會出現在前屋主收到的地價稅單上。因此,像這種不應該多繳的部分,在買賣時,代書就會幫忙先算好哪些該由買方先貼,抑或哪些該由賣方先貼。

俗話說的好,一手交錢一手交貨最省事,這種錢當下不結清,幾個月後,對方翻臉不認人,又是個麻煩事。

二.地價稅單是每一直轄市或縣 (市) 轄區內1張
地價稅不像房屋稅以每1戶門牌開立1張房屋稅稅單,舉例來說,如果我有5間房分別在大安、信義、板橋、中壢、龜山,那麼我就會有3張地價稅單。台北市1張地價稅單,是大安、信義2處土地地價加總計徵;板橋歸新北市,有1張地價稅單;桃園市1張地價稅單,是中壢、龜山2處土地地價加總計徵。

三.「自用住宅」要在9月22日前自行申請
地價稅的一般用地基本稅率為10‰,隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低,適用稅率會從10‰到55‰累進課徵。至於自用住宅用地稅率則是2‰課徵,稅率低且不累進,所以自用住宅用地和一般用地之地價稅稅率相差達4倍以上。

那麼申請地價稅「自用住宅」的條件有哪些呢?

繪圖:不動產考生Key
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1.土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬(子女、父母、岳父母、祖父母...)所有。
2.本人或配偶或直系親屬有1個戶籍掛在房子裡。
3.房子沒有出租及營業使用。
4.都市土地以3公畝(90.75坪)為限,非都市土地以7公畝(211.75坪)為限。
5.土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

所以,回答問題,戶籍不用掛1年,只要9月22日申請前掛進去。原則上,申請1次就好了,之後如果戶籍沒有變動就不需要再申請。但如果你自己作死,申請成功後戶籍就遷出,雖然接下來稅單收到時可能還是「自用住宅」的稅率,但一旦被發現,那可是會被稅務局追稅的。

講到這,有人發問了「我發現我家好像符合『自用住宅』的條件,但是我們好像一直都是繳10‰的一般稅率耶!這樣之前多繳的稅能退嗎?」

嗯,這個問題太好了,但答案是:不行。優惠稅率是以「提出申請」為原則,沒有申請就是讓權利睡著,畢竟政府沒有義務要阻止你愛多繳錢嘛!事實上,我就聽過鄉下老人,繳了大半輩子的一般稅率,才發現自家一直符合「自用住宅」優惠的案例。

只能說資訊還是有價的,關於要掏錢的東西還是多強迫自己多了解一點,荷包才不會平白多扁一點。

編按:依土地稅法第41條及土地稅減免規則第24條規定,土地所有權人應於地價稅開徵40日前提出申請(即9月22日前,因108年9月22日遇到例假日,順延至9月23日)。

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