還在爭執房價會不會下跌?良心建商:未來房地產的最大危機在...

撰文者胡偉良
胡偉良博士
台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,
分享正確、專業的房地?知識,協助大眾買得起、住得進好屋。

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現在房價這麼高,能買得起房的有多少?大部分年輕人都會覺得無能為力。很多人認為,現在房市的需求還很大,需要買房的人還有很多,房市看來似乎不錯。但是大家似乎都疏忽了一個可怕的事實:

就是現在的年輕人還有多少比例想買房?

任何行業發生變化,年輕人的感知最敏銳,比如網際網路電玩直播手遊、區塊鏈、比特幣。那裡有前景,年輕人就往那裡跑,那裡出現衰退,年輕人就會放棄。看看周圍的年輕人,還有人在準備買房嗎?基本很少了!房地產市場現在已經走下坡路,成交量下滑,房子不好賣,開發商面臨周轉難題,有很多房地產開發商已經急流勇退,甚至房產銷售人員辭職改賣保險的新聞也屢見不鮮,這些訊號都在充分說明,眾星捧月的房地產風光不再,現在還在買房的可能都會成為「接盤俠」。房價下跌根本不可怕,年輕人都不買房才可怕,想想未來年輕人都不用買房,都不需要買房,房子賣給誰?

所以,現在房市中只存在三種人:

第一種是有能力買房的人。這種人已經擁有很多間房產,他們還會買房嗎?可能不會,未來他們只會賣房。

因為自己住不完,如果不賣掉,只能選擇出租,但房子真的那麼好租嗎?出租房子其實很麻煩。

未來房子為什麼賣不掉呢?因為能買得起房的人,都已經擁有好幾間房產,房產多的人會買你的房嗎?

第二種是居住在老屋的屋主和他的家人。這類民眾本身就不需要買房,靠改建就擁有新的房產。這一類人基本更不會考慮買炒房者手裡的二手房,因此,二手房未來前景也不看好。

第三種是買不起房的人。現在買不起,只要房價不暴跌,以後基本也不大可能買得起。

第三類群體只有等待國家的社會住宅推出,才能滿足居住需求,或者不用買房,未來租房價效比也高,人人住有其居。

現在90年代的年輕人基本上,大多是抱著不買房的想法,一來房價太高,他們買不起,二來,他們覺得可以繼承父母、長輩的房子,因此,買房的意願普遍都很低。想像一下,等到他們年齡到了3、40歲的買房主力年齡,而他們又不買房時,怎麼辦?那時候,新房市場萎縮,房地產市場將只剩中古屋?

除此之外,台灣少子化問題也日漸嚴峻,教育部統計107學年度小規模國中小校數,發現6班以下、也就是每年級至多1班的國小已達1,054校,占全台國小校數逾4成;其中,以縣市分布分析,小規模學校以花東地區、中南部地區比率為高,例如花蓮縣、台東縣6班以下國小校數分別占全縣國小校數的7成6、6成8;雲林縣、嘉義縣、南投縣也皆突破6成。6班以下國中,在花東、南投也占全縣國中校數3成5。

這些都顯示,20、30年後,房屋真的有可能過剩,因為民眾都不買房,自然沒人要蓋新房,屆時市場之將只剩下「存量」市場,一些沒有改建的老舊房屋,有些未來真的會淪為沒人要的廢棄房宅,更嚴重的是如果發生規模比較大的地震,這些老舊又不安全的房屋將成群倒塌,後果令人不堪設想。

綜上所述,房價下跌不可怕,年輕人不想買房才可怕,未來房子賣給誰?

胡偉良的房市觀察》
未來房市接盤的買家會減少、房產的升值預期會被打破,城市之間會有分化、不同城區之間房價也會千差萬別。

未來房價的分化將會成為常態,老房子愈來愈多,愈老愈來愈沒人要,尤其在一些人口有淨流出的區域,像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成普遍的現象。

本文獲「台灣商務」授權轉載,原文:胡偉良的房產觀察:未來房地產的最大危機在⋯

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