同樣一筆錢,拿去買0050和在天龍國買房收租,哪個賺更多?一張表決勝負

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本文介紹,當包租公與指數化投資的比較。

當包租公、包租婆,目的就是要收租金,也就是每年有現金收入。那麼,該思考的問題是:想要每年有現金收入,只能買房地產嗎?有沒有其他方法,投入資本,持有資產,也能有現金收入呢?

有的。比如,銀行定存,或者指數化投資(股票、債券)。

由於房地產的價格,會漲也會跌,拿100%肯定不會跌的定存與之相比,有失公允。因此,以同樣會漲也會跌的指數化投資股票、債券來比較,是相對合理的比較工具。

既然在台灣,我們就用台灣的房地產,與台灣50(0050),比較兩者的現金收入,請見下表(圖表可點擊放大):

由上表可知,在新北市的淡水或中永和,「現在投入」資金500萬元,可以買進一間舊的公寓住宅單位(編按:本文撰於2016年8月)。順利出租的話,每個月可以收到約1萬元的租金,一年就可以收租12萬元(1萬*12個月=12萬),年化報酬率是2.4%(12萬/500萬=2.4%)。

如果房子是買在台北市的精華區呢?看上表的中間,「現在投入」資金2,000萬元,可以買進一間舊的公寓住宅單位。順利出租的話,每個月可以收到約3萬元的租金,一年就可以收租36萬元(3萬*12個月=36萬)。

哇,是不是很棒呢?台北市果然比新北市的租金收入更高。但是,年化報酬率卻只有1.8%(36萬/2,000萬=1.8%)。因為你投入的本金,也比新北市多更多。

那麼,採取指數化投資股票呢?

如果一樣投入2,000萬元,買進台灣50,平均一年會有60萬的現金配息收入(2,000萬*3%=60萬)。

注意一:用「現在」的資產市值來比較租金(現金)報酬率

本文的比較基礎,是「現在投入」資金買進的資產價格,無論房地產或指數化投資股票都是。

現在投入買台北市的住宅要2千萬,同樣也用2千萬去買現在的台灣50股票。不是拿你阿爸20年前買的房子,或者你阿公40年前的房子買進成本來比較哦。我知道現在「回頭去看」,20年前、40年前買進的房子很便宜。

如果用同樣「回頭去看」的買進成本,20年前、40年前去買美國柏格先生創辦的Vanguard指數型基金,或者買美國巴菲特先生的公司股票,現在回頭看,都會比你阿公買的房子更划算。

注意二:年化報酬率

每個月收租金,什麼都不做,都有現金收入,聽起來很棒。但是,你「投入多少本金」呢?

計算投資的報酬,不能只有看租金「收入的絕對值」高,還要看你「投入的本金」有多少。年化報酬率,可以把「不同本金」收到的房租或股息等現金收入,放在「同一個基準」去比較。

比如,新北市中永和及淡水,一年的租金收入12萬,比台北市精華區一年的租金36萬要來得低。但是前者投入的本金是500萬,而後者高達2,000萬;加入本金相除之後,新北市的租金年化報酬率2.4%,反而贏過台北市的1.8%。

假如一樣投入2,000萬本金,指數化工具的台灣50,一年可以收現金股息60萬,年化報酬率3%。哪個工具的現金收入比較高呢?答案很明顯了。

注意三:新手包租公、包租婆,小心:租金空窗期

特別要提醒,舊房客退租後,還沒找到新房客的「空窗期」,是沒有房租收入的。這聽起來似乎是廢話,但第一次當包租公、包租婆之前,多數人壓根沒想到這一點。

(關於租金空窗期,可參考:買房前要知道的事:買房用途,自住或投資?

空窗期可能長達好幾個月,甚至一、兩年以上哦,這點是買房收租前,要考量到的。比如,作者目前上班公司附近,有間店面就已經空了「兩年」沒租出去。持有房地產兩年,租金中斷的損失有多少呢?可能高達數十萬甚至數百萬元呀。

然而,指數化投資人,就沒有股利空窗期的問題。每年持有股票,每年都能穩穩地收取現金股利收入。

小結

包租公、包租婆,真的是我們想的那麼輕鬆容易嗎?其實未必。想買房收租,務必要先考慮上述注意事項,綜合評估各種理財工具後,選擇最有效率的方案。這樣,才是聰明的包租公、包租婆。

(本文撰於2016年8月。原本的文章,寫於2011年,在「無名小站」上發表。由於無名小站已經關閉,所以將舊文章整理,重新編排)

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▲作者與各建設公司、元大投信、Vanguard及波克夏公司,均無任何利益往來。
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本文獲「效率理財王」授權轉載,原文:房地產2-10買「投資房」要知道的事01:收租金,存指數勝過當包租公(2016年版)

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