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眾所周知，養老最重要的需求是一連串現金流量的提供。若想要以房養老，如何把不動產變為可流動的現金流量，恐怕是有此規劃人士所關心的。
想要以房養老，在此提供三種方式供參考：
一、出租房地產
除了自住房之外，有其他的房產出租。但以近期的統計，根據全球房地產指南（Global Property Guide）公布2013年第2季全球42國房價，台灣租金報酬率僅約1.57%，為全球最低（2013年11月18日蘋果日報報導）。若以每月需5萬元的退休費用需求，需準備約3,800多萬的房地產價值。但若能找到約2%到3%報酬率的金融商品，只要準備2,000至3,000萬的資產即可。可見除了房價偏高因素之外，國人有土斯有財的觀念，所以即便報酬率偏低，也願意持有不動產。
其實目前日本都會區流行退休老人與都會上班族，一起分租搭伙，不但把家中多餘的房間應用，也可得到年青上班族在生活上的照應。另外依親友的實際案例，他們把出租房選定在招生優秀的大學社區，可以達成的條件較好，約有3%到4%的租金報酬率。因此地點的選擇，也需多以考量。
二、大房換小房或都市換小鎮
當離巢期後，家中的子女可能各自成家，因此生活的空間需求就變小。如果此時把大房換成小房，或從高房價的都會區搬到小鎮來，如此一來也可以活化不動產，為退休時產生一筆現金。
三、房地產逆向抵押
一般的抵押是把房地產設定抵押權給金融機構，借入一筆資金購房，然後再分期以本利分攤或本金分攤方式還款（當然也有初期只繳息的寬限期）。等到還款完畢，申請塗銷抵押權，就可以取得乾淨的產權。而逆向抵押剛好相反，是退休族把房地產與興辦反抵押機構設定合約，由機構依一定條件給付退休族的生活費用，而在退休族身故後，將房地產依事先約定條件，由機構來處理此標的。
房地產逆向抵押在先進國家已實施一段時間，台灣也核定「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」，但是效果不彰。主因可能是台灣對申請條件的限制嚴格，導致無人申請成功。條件包括：65歲以上、無法定繼承人、單獨持有房子無貸款，且不動產價值不超過社會救助法所定之中低收入戶標準。另外由於國人的觀念未達到一定程度，多多少少也讓此案裹足不前。
以上所提的現金流量主要是供生活費用所需，至於老年醫療照護，並不建議用風險自留方式處理，還是把風險轉嫁給保險公司較為妥當。
本文獲「財子學堂」授權轉載，原文在此
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