退休計畫

眾所周知,養老最重要的需求是一連串現金流量的提供。若想要以房養老,如何把不動產變為可流動的現金流量,恐怕是有此規劃人士所關心的。

想要以房養老,在此提供三種方式供參考:

一、出租房地產

除了自住房之外,有其他的房產出租。但以近期的統計,根據全球房地產指南(Global Property Guide)公布2013年第2季全球42國房價,台灣租金報酬率僅約1.57%,為全球最低(2013年11月18日蘋果日報報導)。若以每月需5萬元的退休費用需求,需準備約3,800多萬的房地產價值。但若能找到約2%到3%報酬率的金融商品,只要準備2,000至3,000萬的資產即可。可見除了房價偏高因素之外,國人有土斯有財的觀念,所以即便報酬率偏低,也願意持有不動產。

其實目前日本都會區流行退休老人與都會上班族,一起分租搭伙,不但把家中多餘的房間應用,也可得到年青上班族在生活上的照應。另外依親友的實際案例,他們把出租房選定在招生優秀的大學社區,可以達成的條件較好,約有3%到4%的租金報酬率。因此地點的選擇,也需多以考量。

二、大房換小房或都市換小鎮

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當離巢期後,家中的子女可能各自成家,因此生活的空間需求就變小。如果此時把大房換成小房,或從高房價的都會區搬到小鎮來,如此一來也可以活化不動產,為退休時產生一筆現金。

三、房地產逆向抵押

一般的抵押是把房地產設定抵押權給金融機構,借入一筆資金購房,然後再分期以本利分攤或本金分攤方式還款(當然也有初期只繳息的寬限期)。等到還款完畢,申請塗銷抵押權,就可以取得乾淨的產權。而逆向抵押剛好相反,是退休族把房地產與興辦反抵押機構設定合約,由機構依一定條件給付退休族的生活費用,而在退休族身故後,將房地產依事先約定條件,由機構來處理此標的。

房地產逆向抵押在先進國家已實施一段時間,台灣也核定「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」,但是效果不彰。主因可能是台灣對申請條件的限制嚴格,導致無人申請成功。條件包括:65歲以上、無法定繼承人、單獨持有房子無貸款,且不動產價值不超過社會救助法所定之中低收入戶標準。另外由於國人的觀念未達到一定程度,多多少少也讓此案裹足不前。

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以上所提的現金流量主要是供生活費用所需,至於老年醫療照護,並不建議用風險自留方式處理,還是把風險轉嫁給保險公司較為妥當。

本文獲「財子學堂」授權轉載,原文在此

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