摘要
「當包租公，輕鬆收租好嗎？還是乖乖買指數投資賺錢比較實在？」現實從不簡單，每一個投資決策都有屬於它的報酬率（IRR）。這篇文章就用現實數字告訴你，當房東和投資ETF，到底誰更划算。
身邊的朋友常問：「當包租公，輕鬆收租好嗎？還是乖乖買指數投資賺錢比較實在？」
但現實從不簡單，每一個投資決策，都有屬於它的報酬率（IRR）。這篇文章，就用現實數字告訴你，當房東和投資ETF，到底誰更划算。
買房出租真的穩賺不賠？
許多人認為房地產投資是「有土斯有財」，不僅每月收租，還能享受房屋的增值效果。然而事實並非如此單純，每個月收到的租金必須扣除房貸利息、維修費用、房屋稅、管理費等成本，甚至還有租客欠租或房屋空置期間的風險。再加上長期房屋維護或突發狀況產生的額外支出，這些隱藏成本往往侵蝕你的報酬，影響投資效率。
包租公的優點與缺點
包租公優點
1.現金流相對穩定，適合需要固定收入的投資人。
2.有效抵抗通貨膨脹，因為租金與房價會隨物價逐步調整。
3.資產本身能夠保值，提供一定程度的安全感。
包租公缺點
1.初期資本需求高、投資門檻高，對一般人而言不易進入。
2.房產流動性低，短期內急需現金時難以變現。
3.必須投入相當的管理成本與時間處理各種房務，從而影響生活品質。
買房槓桿的真實報酬（IRR）實際案例計算
我們先以單純購屋的槓桿來計算IRR。假設小明購入房價1,000萬元的房產，頭期款20%（向銀行貸款800萬元），為期30年的房貸、房貸利率2%。
小明欲在購入後的10年賣出此房產，目前房價已來到2,000萬元，考量裝潢費100萬元，買入跟賣出的成本分別為10萬元。
透過房貸槓桿年化報酬率計算機工具得出IRR為10.10%，計算細節我寫在這篇文章＜買房還是買股？你得先搞懂房貸槓桿的真實年化報酬率＞。
圖1：房貸槓桿年化報酬率計算機工具
這是買房自住，也就是並未考量收租的投資報酬率狀況，數字其實就滿不錯的，若再考量每月租金收入，IRR將會進一步提高。
ETF長期投資的「躺贏」神話
相對於房地產，投資ETF的最大特色就是「輕鬆」，透過持續買入市場指數，長期持有並利用股利再投入，享受複利帶來的驚人效果。
然而，ETF並非完全沒有風險，市場波動造成的心理壓力往往是許多投資者忽略的成本。短期內的波動會造成帳面虧損，長期是否真的能帶來穩定報酬，接下來我們用真實數據進一步分析。
指數投資的優點與缺點
指數投資優點
1.投資門檻低：只需幾千元即可開始定期定額投資，適合大多數投資新手。
2.分散風險：ETF透過持有多種資產或股票，自然分散單一資產暴跌的風險。
3.流動性佳：ETF在股市隨時可以交易，資金需求時可快速變現。
指數投資缺點
1.波動性：短期內市場波動大，可能造成帳面虧損，影響投資者情緒。
2.市場風險：雖然長期看漲，但市場低迷期可能較長，投資者須具備耐心與紀律。
3.投資心理壓力：看著帳戶價值波動，部分投資人可能會因為短期損失而提早賣出，錯過長期增值的機會。
指數投資的真實報酬（IRR）實際案例計算
指數化投資的國民ETF：元大台灣50（0050）。根據YP指投網的資料，0050滾動單筆年化報酬率的區間如下：
1年： -44.41%～84.08%。
3年：-10.99%～29.88%。
5年：-5.45% ～22.14%。
10年：4.52%～14.88%。
圖2：0050滾動年化報酬率
參考上圖的分布結果，我們發現，只要投資的時間愈長，年化報酬率的分布就會愈集中。
如果以相同的10年來計算的話，根據YP指投網的複利計算機，單筆投入100萬元：
4.52%年化報酬率會成長至155萬元。
14.88%年化報酬率會成長至400萬元。
圖3：複利計算機100萬單筆投入