摘要
媒體報導板橋豪宅「馥華雲鼎」，持有7年賣出，房價增值超過2,000萬元，成為2024年新北最賺錢的豪宅。2,000萬元表面上看賺很多，但其實精算之後，買這間房子投資報酬率其實不怎樣；另外計算房產投報率，也得考量時間價值、用「年化報酬率」計算更準確。
媒體報導板橋豪宅「馥華雲鼎」，持有7年賣出，房價增值超過2,000萬元，成為2024年新北最賺錢的豪宅。
2,000萬元表面上看賺很多，但其實精算之後，買這間房子投資報酬率其實不怎麼樣。以下就跟大家分享，房地產投資，累積報酬率及年化報酬率的計算方式。
累積報酬率（%）＝（房子賣價－房子買價）／房子買價
這戶「馥華雲鼎」，2017年買價是1億880萬元，2024年賣價是1億3,188萬元。不考慮房地合一稅、土地增值稅以及仲介費這些成本。7年賺了2,308萬元，不考慮槓桿的累積報酬率是21.21%，看起來還不錯。
計算實例：
馥華雲鼎累積報酬率＝21.21%（＝（賣價1億3,188萬－買價1億880萬元／買價1億880萬元ｘ100%）。
但前面是用7年才賺到的總報酬率，如果轉換成每年的報酬率。不考慮槓桿的年化報酬率其實只有2.79%（編按：excel公式中「^」符號表示次方）。
年化報酬率（%）=（房子賣價／房子買價）^（1／持有年數）－1
計算實例：
馥華雲鼎年化報酬率＝（賣價1億3,188萬元／買價1億880萬元）^（1／7）-1＝2.79%。
就算考慮貸款槓桿，2012年，央行第二波信用管制後，就針對豪宅限貸，將其貸款成數降低至55成。槓桿後對報酬率提升也有限。況且前面還沒考慮扣稅以及仲介費呢，扣除後還會更低。
切記，買房投資看的是「報酬率」（編按：年化報酬）！用100元賺20元很厲害，用1,000元賺20元很爛！
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：阿宅買房守則：買房投資看的是報酬率！用1百元賺20元很厲害，用1千元賺20元很爛！
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小檔案_阿宅-雙碩士地產顧問
房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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