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摘要
1.「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」貸款額度從800萬元提高到1,000萬元，且沒有特別針對最高年齡有限制。
2.負債變多，年限又變長，怎麼算是優惠呢？99啪試算給你看，選30年房貸跟40年房貸＋投資0050，2人30年後的資產差距有多少？
3.如果是不會理財或投資的人，還是建議儘快還清房貸。
為降低年輕人的購屋壓力，行政院於今年7月13日通過「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，並自8月1日實施。與過去的方案相比，貸款額度從800萬元提高到1,000萬元、寬限期從3年延長到5年，貸款年限也從30年拉長到40年，加上政府補貼，一段式利率降到1.775%，比現在銀行房貸的地板利率2.06%還低。
不過要特別注意的是，貸款資格只限制年滿18歲以上，且借款人、配偶及未成年子女均無自有住宅者。所以很多人會誤以為優惠方案只適用於年輕人，但實際上並沒有特別針對最高年齡的限制。另外這方案的實施時間為3年（2023年8月1日～2026年7月31日），也就是說，3年後政府有可能會結束利率補貼，那假設其他條件不變的情況下，利率有可能回補至2.15%。
至於這次方案到底優惠在哪裡？在我看來，對首購族影響最大的應該不是利率補貼。畢竟目前只有3年，未來仍有不確定性。但其他條件比如提高貸款額度、延長寬限期及貸款年限等，影響就很大，因為這些貸款條件一旦取得，就是鎖定未來30年～40年都適用。
看到這裡可能會有人疑惑，負債變多，年限又變長，怎麼能算是優惠呢？其實這要看每個人對於債務的認知及理財能力來決定，而且在未來會產生很大的差異。
舉個例子來說明，假設有間房屋價值1,250萬元，小明跟小王兩人均有2成頭期款250萬元，每月可支配所得也相同，想申請最新的優惠房貸，預計貸款8成1,000萬元，目前利率1.775%，3年到期後利率回補至2.15%，之後利率不變。
但兩人在其他貸款條件的選擇上有很大的差別。小明希望盡早還清房貸，減少利息支出，所以只選擇貸款30年，並且不使用寬限期，希望退休前可以還清房貸，無債一身輕。至於小王則認為低利率是好債，如果延長年限可以降低還款金額，保留更多的錢可以投資，未來資金運用上也會更有彈性，所以選擇40年房貸及5年的寬限期（詳見表1）。
前3年，小明每月還款3萬5,847元，第4年起因為利率補貼到期，每月還款提高為3萬7,544元，5年結束後，小明房貸還剩870萬7,015元。至於小王，前3年的每月還款是1萬4,792元，第4年起每月還款提高為1萬7,917元，因為前5年都是寬限期的關係，所以他每月可以比小明多存下約2萬元，並且決定每月定期投資元大台灣50（0050），以累積他在股市的資產。
根據統計，0050過去20年的平均年化報酬是9.8%，長期滾動回報約7%～9%。若保守以7%計，則5年後小王的房貸依然是1,000萬元，畢竟這段期間他只有還利息，相較於小明多負債約130萬元。但同時他已累積市值143萬1,969元的0050，以總資產來看，他實際負債比重反而比小明低。
之後小明每月仍固定還款3萬7,544元，小王每月房貸開始提高為3萬3,901元，不過因為是40年房貸，他每月還是可以比小明多存3,643元，所以除了原有0050的部位繼續持有，每月仍持續3,000元定期投資0050。到了第30年，小明終於還清房貸，完成退休前付清房貸的目標。至於小王的房貸餘額還有365萬7,720元，但同時他0050的市值已成長為1,012萬1,041元。
假設這時候兩人退休，小明確實不用再背負房貸，但資產卻只有自住房1間，這正是很多國人退休後會遇到的問題，因為工作期間把大部分的收入都拿去還房貸，以至於資產多集中在房子上，所以才會被形容是窮得只剩一間房子。
至於小王，雖然房貸餘額還有約365萬元，但同時也累積了市值約1,012萬元的股票資產，如果以0050長期平均殖率約3.2%計算，每年還可以領到股利約32萬元。
這時他可以選擇賣掉部分股票還清債務，如此退休後一樣不用再背負房貸，而且手邊還多了市值647萬元的0050資產。或者他可選擇不賣股票，慢慢付剩餘10年的房貸，因有現金股利或可賣部分股票，負擔輕鬆，且手上股票資產還是可以持續增長。所以不管採取哪種做法，都可以看出小王的選擇更多元，未來的退休生活也會更安心有保障。